Gayrimenkulde kazancın sırları

Gayrimenkul yatırımları için “alan her zaman kazanır” denir. Büyük riskler ve hatalar içeren yatırımlar yapılmadığı sürece gayrimenkulden zarar etmek pek mümkün değildir. Almanın da, satmanın da zamanını ve koşullarını iyi saptamak gerekir. Böylece yatırımınızın süresini ve kazancınızın oranını olumlu yönde etkileyebilirsiniz.

Bütçe oluşturmak
Paranızın tamamını satmak üzere alacağınız gayrimenkullere bağlamayın. Zorunlu giderleriniz için bir miktar nakit akışı sağlayacak kiralık gayrimenkulleriniz olmalıdır. Ayrıca yeni fırsatları kaçırmamak için hazırda duran nakdiniz de bulunmalıdır. Gayrimenkul yatırımlarında krediye başvurmayın. Zaman konusunda yanılabilirsiniz ve gereksiz yere faiz ödemek durumunda kalabilirsiniz. Araziler uzun, arsalar ise kısa vadeli yatırımlar için uygundur. Yatırım sepetinizde her ikisinden de bulunmalıdır.

Doğru gayrimenkulü belirlemek

Gayrimenkul yatırımlarında, gelişmekte olan bölgeler öncelikli yatırım alanlarıdır. Arsa, arazi, mesken ya da işyeri fark etmez. Ulaşımın kolay olduğu, istihdam sağlayacak tesislere, hastane, okul, alışveriş merkezi gibi sosyal unsurlara yakın, planlanmış imar alanlarının sınırlarında ya da yakınlarında bulunan gayrimenkuller daima kazanç sağlar.

Gelişim sürecini tamamlamış, fiyatları belli bir doygunluğa ulaşmış bölgeler, yatırımcıya oransal olarak daha düşük karlar sağlayacaktır.

Gayrimenkulün türü ne olursa olsun, satılabilirliğini olumsuz yönde etkileyecek handikapları olmamalıdır. Hitap ettiği alıcı profili mümkün olduğu kadar geniş olmalıdır. Yapılardaki sıra dışı mimari özellikler, fonksiyonel olmayan unsurlar, aşırı büyük meskenler, gerek fiyat gerekse özellikleri itibarı ile çevresi ile uyum sağlamayan ürünler kazancı ve satış hızını kısıtlar.

Bir gayrimenkulün değerini etkileyen en önemli faktör bölgesidir. Satın alınacak gayrimenkulün çevresi dikkatle incelenmelidir. İmar açısından yakın çevresinde planlanan unsurlar gözden geçirilmelidir. 

Alırken kazanmak

Ticaretin altın kurallarından olan “alırken kazanmak” gayrimenkul pazarında da geçerlidir. Satın alacağınız gayrimenkulün zamanla değer kazanacağını öngörerek, yüksek fiyatına razı olmayınız. İşler sandığınız gibi gitmeyebilir. Düşündüğünüz yatırım süresini bekleyemeden acilen satmak zorunda kalabilirsiniz. Üstelik daha fazla kazanabilmek varken, azına razı olmak pek akılcı değildir.

Alacağınız gayrimenkulün okazyon (kelepir) olması elbette yatırımı çok cazip kılacaktır. Ancak okazyon ürünler pazarda az sayıdadır ve hemen satılır. Dolayısı ile okazyon bulacağım derken zaman kaybedebilirsiniz. Ayrıca piyasa değerinin altında olan gayrimenkullerin handikaplı olma ihtimaline karşılık da dikkatli olunmalıdır. Bu nedenlerle asıl hedef rayicinde olan ürünlerdir.

Pazarın nabzını tutmak

Satın aldığınız gayrimenkulün çevresindeki gelişmeleri yakından takip etmelisiniz. Arsa ve arazi yatırımlarında imar ile ilgili gelişmeler hakkında belediye ile temas halinde olmak önemlidir. Gayrimenkulünüzün değerini etkileyecek olumlu gelişmeler kadar olumsuz gelişmeler de olabilir. Bu gelişmeleri önceden biliyor olmak sizi zarar etmekten kurtarabilir. Bölgede pazara çıkan ürünleri ve satışı gerçekleşen emsalleri güncellemek, acil satış kararı vermeniz gerektiğinde ya da gelen iyi bir teklifi kaçırılmamanız konusunda faydalı olacaktır. Gayrimenkulünüze olan talebin artması bölgedeki gelişmelerin habercisi olabilir. Bu durum satış zamanının yaklaşmakta olduğuna da işaret edebilir.

Cesaretli olmak

Gayrimenkul konusunda yatırım yapmaya karar verdiğinizde karşınıza çıkacak çok sayıdaki seçenek kafanızı karıştırabilir. Ayrıca yakın çevrenizin tavsiyeleri de düşüncelerinizi dağıtabilir. Farklı fikirler ve farklı seçenekler karşısında karar vermekte güçlük çekebilirsiniz. Hatta bu güçlüğün yaratacağı stresten dolayı yanlış yatırımlar yapabilir ya da başka yatırım enstrümanlarına kayabilirsiniz. Gayrimenkullerde yatırım değerini farklı oranlarda etkileyen onlarca kriter vardır. Bu kriterlerin her birinde pozitif olan bir gayrimenkulü bulmak neredeyse imkânsızdır.  Dolayısı ile temel kriterlere uyduğunu gördüğünüz birkaç seçenek belirleyerek tercihinizi cesaretle yapmalısınız.

Satarken de kararsızlık yaşayabilirsiniz. Satış için doğru zaman ya da doğru fiyat olup olmadığı düşüncesi sizi strese sokabilir. Unutmayınız ki gayrimenkulünüzü olumsuz yönde etkileyecek bir faktör gelişmedikçe değeri her geçen gün artacaktır. Bunun sonu yoktur. Ancak artış hızı hep aynı düzeyde seyretmeyecektir. Satış için karar vermek ve bunu cesaretle uygulamak önemlidir. Çünkü elde edeceğiniz nakit, yeni fırsatların ve yeni kazançların kapısını açacaktır. Değer artış hızının yavaşlaması özel ve geçici bir nedene bağlı değilse satış için bir gerekçe sayılabilir. Satış zamanı için kota belirlemek de iyi bir yöntem olabilir. Ancak artışa sebep olabilecek kısa vadeli gelişmeler öngörüyorsanız beklenebilir. Talebin doygunluğa ulaştığı dönemi beklemek ise potansiyel fırsatları kaçırmak açısından tavsiye edilmez.

Konutlar küçülüyor

Toplumsal yapımızdaki bireyselleşmeye yönelik değişim ve ekonomik sebepler, küçük konutlara olan talebi artırmaya devam ediyor.

Son yıllarda solo yaşam olarak da adlandırılan bu yeni yaşam biçimi, küçük evlerde barınan, yalnız ya da az nüfuslu aile yaşamını ifade ediyor. Bu yaşam biçiminde bazen ofis ve ev ihtiyaçları da aynı çatı altında karşılanıyor. Buna bağlı olarak iş ve ev arasında ulaşım için kaybedilen süre kazanca dönüşürken, yol maliyeti, kira, aidat, elektrik, su ve doğal gaz faturaları da hafifliyor.

Yaşam koşullarının ağırlaşması ile sınırlı zamanda çok iş yapmak zorunda kalan kent insanı, pratiklik sağlayan küçük evlerde daha mutlu oluyor.

Büyük evlerin fiyatları ile aynı olsa bile tüketiciler *residence ve *concierg hizmeti ile lüks yaşam olanağı sağlayan projelerdeki küçük daireleri tercih edebiliyorlar.

Kent ortamında yoğun çalışan, yalnız yaşayan, çocuksuz ya da tek çocuklu ailelerin yükünü hafifleten bu tarz yapılara olan talep artıkça, üreticiler de projelerini talebe göre şekillendiriyor. Son yıllarda hayata geçirilen projelerin çoğunda 1+1 ve stüdyo tipi daireler üretiliyor.

Büyük kentlerde geçici görevle çalışacak olan kesimin de, hem kira ödememek hem de görev süresi sonunda satışlarından kar etmek için bu tarz daireleri satın aldığı gözleniyor. Aynı zamanda öğrenciler için de vazgeçilmez olan küçük daireler, kira getirisi amacı ile yatırım yapanların ilgisini çekiyor. Yüksek kira getirisi sağlayan bu tip dairelerde yatırımın geri dönüş süresi de daha kısa oluyor. Talebin yoğun olması ikinci el piyasada da kolay alınıp satılmasını sağlıyor.

Özellikler büyük kentlerde yaygınlaşan 1+1 ve stüdyo tipi daireler birçok farklı kullanıcı profiline hitap ediyor. İş dünyasının yoğun olduğu semtlerde, havaalanı civarlarında, ofis olarak da kullanılan bu daireler çok rağbet görüyor. Ayrıca firmalar bu tip daireleri misafirhane olarak da kullanabiliyor. Üniversite bölgelerinde öğrenciler, hastane çevrelerinde kronik hastalar ve yakınları, 1+1 ve stüdyo tipi daireleri tercih ediyor.

Büyüklük tercihi konusunda yapılan 3 yanlış

imarın elverdiği yoğunluğun tamamını kullanmak:

Gerek ticari, gerekse kişisel amaç ile üretilecek yeni konutlarda, çoğu zaman kullanım alanının, bina değeri ile doğru orantılı olduğu düşünülüyor. Bu nedenle imar planında arsa için belirlenmiş yapı yoğunluğunun tamamı kullanılıyor, hatta mümkün olduğu kadar sınırlarını zorlayan imalat yöntemlere başvurulabiliyor. Oysa bölgeye ve kullanıcı ihtiyaçlarına göre hareket etmek gerekiyor. Örneğin 140 m²’lik bir alan yeterli iken, imar durumu izin veriyor diye 180m²’lik bir villa inşa etmek anlamsız oluyor. Bu durumda hem maliyet gereksiz yere artıyor hem de satış fiyatı aynı oranda yükselmiyor. Ayrıca “satılabilirlik” faktörü de olumsuz yönde etkileniyor. Çünkü ortalama konut büyüklüklerinin üzerine çıkan imalatlarda alıcı profili daraldığı için satış zorlaşıyor.

İhtiyacı çocuklara göre belirlemek

Bir konut satın alırken, kullanım alanını erişkin çocuklara göre belirlemek yerinde bir karar olmayabiliyor.  Özellikle birden fazla çocuk sahibi olan ailelerde çocukların geleceğini öngörmek gerekiyor. Çocukların okul, evlilik ya da iş durumuna göre evden kısa bir süre sonra ayrılma ihtimallerinin değerlendirilmesi gerekiyor. Böyle bir olasılık varsa, geniş olan bir odayı bölerek kullanmak gibi geçici çözümler tercih edilebiliyor.

Giderleri hesaba katmamak

Evin büyüklüğü, masrafları ile doğru orantılı oluyor. Evin kullanım alanı büyüdükçe masrafları da artıyor. Büyük bir ev satın alınacağı zaman masraflarının da çok olacağını hesaba katmak gerekiyor. Aydınlatma, iklimlendirme, su, temizlik giderleri gibi masraflar sanıldığından çok daha fazla olabiliyor.

Residence nedir?

İngilizce kökenli olan “residence” kelimesi, “konut” anlamına gelse de, ülkemizde konaklama tesislerinin verdiği hizmetlerden de faydalanan konut binaları olarak kullanılmaktadır. Standart bir residence dairede; tam donanımlı mutfak, ütü odası, kablolu televizyon, uydu tv, internet bağlantısı, kasa, direkt telefon, split klima, kasa ve çamaşır makinesi bulunur. Ayrıca Resindence binalarda, resepsiyon hizmeti, günlük temizlik servisi, kuru temizleme, çamaşırhane, otopark, alışveriş servisi ile spor salonu, sinema ve toplantı salonu gibi sosyal tesisler de yer alır.

Concierge hizmeti nedir?

(Okunuşu: konsiyerj) Fransızca kökenli bir kelime olan concierge, büyük otellerde müşterilerin otel dışındaki iş ayarlamalarını yapan birimin adıdır.

Ön Büro (Front Office) departmanına bağlı olarak çalışır. Bell servis, vale servisi, dormenler, şoförler genelde bu birimin kontrolü altındadır. Dünyada Les Clefs d’Or adı altında bir dernekleri vardır. İyi bir Concierge'in bulunduğu bir otelin müşterisine organize edemeyeceği hiçbir hizmet yoktur.