Kriz dönemlerinde ne yapmalı?

Kriz kapıyı çalınca gayrimenkul yatırımcıları ne yapmalı? Almalı mı? Satmalı mı?  Beklemeli mi?

Ekonomik, siyasi ya da farklı nedenlere bağlı olarak gelişen kriz dönemlerinde, gayrimenkul yatırımcıları kaygılanabilir. Bu kaygı paniğe dönüşürse büyük hatalara yol açabilir. Peki ne yapacağımıza nasıl karar verebiliriz? Karar verirken nelere dikkat etmeliyiz?

Böyle durumlarda nasıl bir yol izleneceği birçok kritere bağlıdır. Öncelikle oluşan krizin olası süresi ve etkileri konusunda gerçekçi öngörülerde bulunmaya çalışmak gerekir. Kulaktan dolma bilgiler ve duygusal yaklaşımlar yanıltıcıdır. Yurt içindeki ekonomik ve siyasi konularda otorite sayılan kişi ve yayınlar kadar, yurt dışındakilerin de durumu nasıl değerlendirdikleri önemlidir. Uluslararası kredi değerlendirme kuruluşlarının kredi notlarında yapacakları değişiklikler ciddiye alınmalıdır. Özel ve resmi istatistik kurumlarının verileri incelenmelidir. Gayrimenkulde yatırım hedefleniyorsa kısa vadeli dalgalanmalar pek dikkate alınmaz. Daha çok, orta ve uzun vadeli olumsuzlukların üzerinde durulmalıdır. Ancak kısa vadede ihtiyaca bağlı bir satış hazırlığı varsa fiyatı düşürmek gerekebilir.

Kriz dönemleri fırsat dönemleridir

Kriz dönemlerinde sermaye doğal olarak ürkek davranır. Rayicinde olan ürünlerin satışı bile, elzem bir ihtiyaca hitap etmediği sürece yavaşlar. Dolayısı ile fiyatlar rayicin altına düşer. Sadece çok avantajlı ya da okazyon gayrimenkuller alıcı bulur. Kriz derinleştikçe ve süresi uzadıkça nakit ihtiyacına bağlı olarak satışa çıkan gayrimenkullerin fiyatı daha da düşecektir. Bu nedenle kriz dönemlerini fırsat dönemleri olarak değerlendirmek yanlış olmayacaktır.

Hangi gayrimenkuller alınabilir?

Kriz dönemlerinde ilk satışa çıkarılan gayrimenkuller, yatırım değeri en düşük olanlardır. Bu dönemde çoğunlukla yazlıklar ve ikinci konutlar pazara çıkar. Ancak bu tip gayrimenkullerin fiyatı gerilese de çoğunlukla yatırım değerleri düşük olduğu için alıcıları azdır. Yatırıma daha elverişli olan gayrimenkuller, krizin ilerleyen dönemlerinde  pazara çıkacaktır. Bu nedenle alım için acele etmemek gerekir. Yatırım için gelişmekte olan bölgeler daha avantajlıdır. İmar sınırına yakın ve üst planlarda yerleşim alanı olarak belirlenmiş, ulaşımı kolay araziler yatırım için tercih edilebilir ayrıca güvenilir inşaat şirketlerinin devam eden projelerindeki ürünlerde de fiyat avantajı sağlanabilir. 

Hangi gayrimenkuller satılabilir?

Krizler her ne kadar fırsatların kapısını aralasa da, dikkatli olunmalıdır. Yatırımcılar, krizin uzun sürebileceğini de düşünerek paralarının tamamını gayrimenkule yatırmamalı ve bir miktar nakitte ya da nakite kolay çevrilebilen diğer enstrümanlarda kalmalıdırlar. Nakitlerinin tamamını gayrimenkule yatırmış olan yatırımcılar ise, olası ihtiyaçları için portföylerindeki bazı gayrimenkulleri krizin başında satabilirler. Satış için portföyden seçilecek gayrimenkullerde yatırım değeri en düşük olanlar tercih edilmelidir.

Takas seçeneği denenebilir

Kriz dönemlerinde nakit darlığı ve gayrimenkul pazarındaki yavaşlama, fiyatların düşmesine neden olduğu kadar, satıcıların farklı müzakerelere açık olmalarına da yol açar. Kriz öncesinde kısmi takas seçeneğine açık olmayan mal sahipleri, müşteri bulmak konusunda zorlandıkça, takas tekliflerini de değerlendirmeye başlayacaklardır. Dolayısı ile, portföyünüzde yatırım değeri düşük olan gayrimenkulleri ya da değiştirmeyi düşündüğünüz aracınızı, kriz döneminde kısmi takas yolu ile yatırım değeri yüksek bir gayrimenkule dönüştürebilirsiniz.

Kiracılar kollanmalıdır

Kriz dönemlerinde, kiracısı olan yatırımcılar kiracılarını kollamalıdır. Piyasaların kötüleşmesi pek çok sektörde ciroların düşmesine neden olur. Dolayısı ile kiracılar, sabit giderleri arasında önemli bir orana sahip olan kira bedellerini ödemekte güçlük çekebilirler. Böyle durumlarda kiracıyı işyerinizden çıkartmak pek rasyonel olmayabilir. Çünkü bu dönemlerde mevcut kiracıyı çıkartarak yeni bir kiracı arayışına girmek, dereyi geçerken at değiştirmeye benzer. Hemen yeni bir kiracı bulmak mümkün olmayabilir. Bu durum sizi büyük kira kayıplarına uğratabilir. Kriz dönemlerinde ödemelerinde zorlandığını görülen kiracıların, kira bedelleri ötelenebilir, borçları varsa yapılandırılabilir ve bazı kira ıskontoları uygulanabilir.

İşyeri satın alırken dikkatli olunmalıdır

Kira getirisi elde etmek için hareket eden yatırımcılar, kriz dönelerinde daha dikkatli olmalıdır. Özellikle henüz içinde bir kiracı olmayan işyerleri okazyon olmadıkça, amortisman süresi konusunda yanıltıcı olabilir. Çünkü kriz dönemlerinde satın alınan işyerlerine uzun süre kiracı bulunamayabilir. Ya da beklenen kira rayiçlerine ulaşılamayabilir. Bu olasılıklar dikkate alınmalı ve işyerlerinde kriz öncesindeki rayiçlere göre hareket edilmemelidir.

Evinizi nasıl satacaksınız?

Evinizi kendiniz satmak istiyorsanız nelere dikkat etmelisiniz?

Evinizi satışa çıkarmaya karar verdiğinizde, eğer kendiniz satmak istiyorsanız dikkat etmeniz gereken birtakım unsurlar vardır. Aşağıda sıraladığımız başlıca unsurlar, evinizi en kısa sürede ve rayicinde satabilmenize yardımcı olacaktır.

Rayicin doğruluğundan emin olun
Her şeyden önce pazar koşullarına göre uygun olan fiyatı belirlemek gerekir. Yüksek fiyatla pazara çıkmak satış sürecini uzatır. Rayiç tespitinde emsal satışlar birinci derecede önemlidir. Öncelikle komşu dairelerden başlayarak yakın zamanda satışı gerçekleşmiş örnekleri bulmak gerekir. Satışı gerçekleşen daireler aynı büyüklüklerde değil ise m² birim fiyata indirgenerek karşılaştırılır. Bu arada yıpranma payı da dikkate alınmalıdır. Pazarda olan daireler için istenen fiyatları referans almak yanıltıcıdır. Satışı gerçekleşen emsallerin sayısı ne kadar çok olur ise tespit edeceğiniz rayicin doğruluğu o kadar güçlenecektir.
Dairenize yaptığınız masrafları, emsallere bakarak belirlediğiniz rayicin  üzerine eklemek doğru olmaz. Bu masraflar dairenizin albenisini arttırabilir. Cüzi bir miktarda rayiç sınırını aşmanızı da sağlayabilir. Ancak ne yazık ki yaptığınız masrafın tamamını geri alabilmek kolay olmayacaktır.

Pazarlamaya yakın çevrenizden başlayın
Dairenizin satılık olduğunu duyurmaya komşularınızdan ve yakın çevrenizden başlamalısınız. Prestij kaybetme kaygısı gibi duygusal nedenlerle satışı gizlemeye çalışmak size zaman kaybettirir. Unutmayınız ki potansiyel alıcıların önemli bir bölümü yakın çevrenizdekilerdir ve satış er ya da geç duyulacaktır. Pazarlamanın başlıca kuralı, satışa konu olan ürünün ve faydalarının ilgi duyabilecek kişilere duyurulmasıdır. Eviniz ne kadar mükemmel olursa olsun, satılık olduğundan kimsenin haberi yoksa satamazsınız.

Geniş kitlelere ulaşın
Alıcının nereden geleceği belli olmaz. Bu nedenle mümkün olduğu kadar hedef profili içeren geniş bir kitleye ulaşmak gerekir. Başta afiş olmak üzere, internetteki ilan siteleri, gazeteler ve sosyal medya bu konuda etkilidir. Diğer yandan, çevresi geniş olan dostlarınız, komşularınız, kapıcınız ile çevredeki apartmanların kapıcıları ve mahalle esnafı bilgilendirilmelidir. Hazırlayacağınız bir el ilanını yakın çevrede dağıtmak da alıcıya ulaşmak için iyi bir yöntemdir. İlanlarınızdaki fotoğrafların evinizin tüm ayrıntılarını gösterecek sayıda olması ve netlikleri önemlidir. Pazarlama faaliyetlerinin doğal olarak birtakım masrafları olacaktır. Evinizin satışını hızlandırarak size zaman kazandıracak olan bu masraflardan kaçınmamalısınız.

Pazarlama sürecinin yönetimi
Evinizi pazara çıkardığınızda arayıp soranların sayısı en çok ilk günlerde olur. Çünkü bu dönemde arayanların içerisinde potansiyel alıcılar ile birlikte, emlakçılar ve evinin değerini karşılaştırmak isteyen komşular vardır. Dolayısıyla sayının fazla olması sizi yanıltmamalı ve satış sürecinin kısa olacağı konusunda umutlandırmamalıdır. Konutların raf ömrü 3-4 aydır ve pazarlama sürecinde arayanların sayısı giderek azalacaktır. İlk zamanlar arayanların çokluğundan etkilenen bazı satıcılar, “nasıl olsa çok alıcı var” diyerek fiyatı artırmaya kalkışırlar. Siz bunu yapmayın. Dünyanın en iyi pazarlamacısı bile bir ürünü rayicinin üzerinde satamaz. Rayiç tespitinizin doğruluğundan eminseniz, fiyatı duygusal nedenlerle yükseltmemelisiniz. Evinizin uzun süre pazarda kalması iyi değildir. Bu nedenle pazarlama sürecini iyi yönetmeli ve raf ömrünün geçmemesine özen göstermelisiniz.

Evinizi hazır olmadan göstermeyin
Evinizi çat kapı gelen müşterilere göstermeyin. Müşterilerle mutlaka randevulaşın. Böylece hazırlık için zamanınız olacaktır. Gayrimenkullerin satışında çoğu zaman, alım kararını tek kişi vermez. Bu nedenle müşteriye “evi görmesini istediğiniz başka kişiler de var mı?” diye sorarak onların da gelmesini isteyin.
Müşteri gelmeden önce evinizi iyice havalandırın. İstenmeyen kokuları giderin. Oda sıcaklığını normal değerlere göre ayarlayın. Perdeleri ve lambaları gözden geçirerek odaların aydınlık olmasını sağlayın. Evin düzenli ve temiz olmasına özen gösterin. Kapı, pencere, dolap, elektik anahtarı ve ampullerin sağlamlığını kontrol edin, eksik unsurlar varsa giderin. Isıtma soğutma maliyetleri, aidat, bina yaşı, komşuların profili, oturma ruhsatında belirtilen yüzey alanı ve sosyal altyapı unsurlarına uzaklık gibi sorulara hazırlıklı olun.

Müşteri geldiğinde nasıl davranmalısınız?
Müşteri evi gezerken, kendi eviymiş gibi önden yürümesini sağlayın. Evin her köşesini gösterin. Gerekmedikçe konuşmayın. Evinizi öven söylemlerde bulunmanız itici gelebilir. Fayda sağlayan ve  müşterinin görmediği özelliklerinden bahsedin. Müşterinin ev ile teması önemlidir, kapılara, dolaplara, duvarlara vb. dokunmasını sağlayın. Evi nasıl kullanacağını hayal etmesine yardımcı olun.
Müşterinin haklı itirazlarını yok saymaya çalışmayın ve evin kusurları saklamayın, kusurların nasıl giderileceğini anlatarak, kafasında sorun haline getirmesini engelleyin. Çok soru soran ve itirazlarda bulunan müşteri gerçek alıcıdır. Soru ve itirazlarına sinirlenmeyin.
Evinizi görmeye gelecek olan kişiyi tanımıyorsanız, güvenlik açısından yalnız karşılamamaya dikkat edin.

Tekliflerin değerlendirilmesi
Gelen her teklifi önemseyin. Beklentinizin çok altında da olsa müzakere ihtimalini düşünerek kapıyı kapatmayın. Tartışmaya girmeden, verilen teklif için teşekkür edin ancak çok düşük bulduğunuz belirtin. Teklif verenlerin iletişim bilgilerini kaydedin. Anlaşma sağlayabileceğiz sınıra yaklaştığınızda çok katı olmayın. Alıcının hoşunuza gitmeyen davranışlarını görmezden gelin, sinirlerinize hâkim olun  ve duygusal davranmayın. Anlaşma sağladığınız anda cüzi de olsa hemen kaporanızı alın ve satış tarihini çok uzatmayın.

Gayrimenkul satışlarında dikkat edilmesi gereken daha pek çok unsur bulunmakla birlikte belirttiğimiz unsurların size faydalı olacağına inanıyoruz.

Gayrimenkulde en çok merak edilen 6 soru

Gayrimenkul konusunda merak edilen birçok konu içerisinden özellikle son dönemde en sık sorulan altı soru ile cevaplarını şöyle sıralayabiliriz;

Satın alacağım arsanın, tapuda belirtilen yer olduğundan nasıl emin olabilirim?

Satın alacağınız arsa veya arazinin, tapuda belirtilen yer olup olmadığını öğrenmenin en sağlıklı yolu, bir haritacıdan hizmet alınmasıdır. Bu hizmet kapsamında, sadece parsel yerinin tespiti değil, sınırlarının da kontrol edilmesi sağlanabilir. Böylece konu olan parselin sınırlarında bir kayma olup olmadığı da anlaşılmış olur.
Diğer bir yöntem ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün resmi web sitesindeki “parsel sorgulama” menüsünü kullanmaktır.Bu menüden ulaşacağınız ara birimden, idari sorgulama seçeneği ile parselin tapu bilgilerini girerek, uydu görüntüsü üzerindeki yerini görebilirsiniz. Coğrafi sorgulama seçeneği ise, parselin üzerindeki herhangi bir noktanın enlem ve boylam numaralarını girerek tapu bilgisine ulaşabilmenizi sağlar.


Satın aldığım daire bir başkasına ait olabilir mi?
Evet,  böyle bir durumla karşılaşma olasılığı vardır. Binaların, projelerindeki, daire, dükkân, depo gibi bağımsız bölümlere verilen numaralarla, belediyelerin oluşturduğu numarataj krokileri arasında farklılık olabilmektedir. Tapulama işleminde proje esas alınmaktadır. Dolayısıyla belediyenin verdiği kapı numarasına göre satın alınan bir bağımsız bölüm, aslında tapuda bir başkasına ait olabilir. Böyle bir durumla karşılaşmamak için satın alma işleminden önce mutlaka binanın projesi incelenmeli ve konu olan bağımsız bölümün tapuda belirtilen yer olup olmadığını kontrol edilmelidir.

Gayrimenkul satışını gerçek değerden göstermezsem ne olur?
Gayrimenkul satışlarının belediye rayicinden gösterilmesinin yeterli olduğu yönünde bir algı var. Ancak bu yanlıştır. Gayrimenkul satışının gerçek değer üzerinden gösterilmesi gerekir. Yasal olan budur. Alıcıyı da satıcıyı da ilgilendiren bu konu, satış sonrasında büyük sıkıntılara yol açabilir. Alım satım harçlarının düşük olması ya da, değer artışı kazancı vergisinden kurtulmak için satışın gerçek değerden gösterilmemesi, satış sonrasında tarafları daha büyük maliyetlerle karşı karşıya getirebilir. Haklı gerekçelerle açılan satış iptal davaları sonrasında gayrimenkulü geri vermek zorunda kalan alıcı satışı gerçek değer üzerinden göstermemenin bedelini çok ağır ödeyebilir. Ya da Maliye tarafından gerçek değerin gizlendiği tespit edilirse, hem değer artış kazancı vergisi hem de alım-satım harçlarında cezalı duruma düşülecek ve maliyet daha ağır olacaktır.


Gayrimenkulde değer artışı kazancı nasıl hesaplanır?
Gelir Vergisi Kanunu’nun 80 inci maddesi uyarınca, gayrimenkulünüzü alış tarihinde itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkarmanız durumunda, değer artışı kazancı vergisi gündeme gelmektedir. Ancak Miras, Bağış vb. şekilde bedelsiz olarak edindiğiniz mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergilendirilmez.
Değer artışı kazancı, Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) ile hesaplanmaktadır.  Alış ve satış tarihleri arasında ÜFE endeks artış oranlarının %10 ve üzerinde olan kısmı vergilendirilir. ÜFE oranları aylık olarak yayınlandığı için alınan ve satılan ayların değil, bir önceki  ayın ÜFE oranları kullanılır. Satın aldığınız gayrimenkulün üzerine kalıcı olarak eklediğiniz faturalı unsurlar varsa, bunların bedelleri de gayrimenkulün maliyetine dâhil edilir. Hesaplanan bedele farklı dilimlerde %15 ila %35 arasında vergi tahakkuk eder. Ancak gayrimenkullerin vergilendirilmesinde, Gelir İdaresi’nin her yıl belirlediği istisna oranı, hesaplanan bedelden düşülür. 2015 yılı için değer artış kazancı istisnası 10.600 TL’dir.

Rayicin doğruluğunu gösteren başlıca kriterler nelerdir?
Satın alacağınız gayrimenkulün rayicinden emin olmak istiyorsanız en geçerli yöntem SPK onaylı bir eksperlik bürosundan hizmet almaktır. Ancak yaklaşık olarak bir sonuca ulaşmak sizi tatmin edecekse, konu olan gayrimenkulün bölgesinde, satışı gerçekleşen emsallerle karşılaştırma yöntemi oldukça geçerlidir. Satın alacağınız gayrimenkulün çevresinde yakın zamanda “satışı gerçekleşen” emsalleri tespit edip satış fiyatlarını m² bazına indirgeyerek gayrimenkulünüz ile kıyaslayabilirsiniz. Pazarda henüz satış sürecinde olan ürünlerin fiyatları sizi yanıltabilir. Özellikle 6 aydan daha fazla süredir pazarda olan ürünlerin başka bir handikabı yok ise, büyük bir olasılıkla fiyatları rayicin üzerindedir.
Diğer yandan kira getirisi de rayiç hakkında ipucu verebilir. Konutlarda 240 ay/kira olarak kabul edilen amortisman süresi, işyerlerinde 144ay/kira’dır. Ancak kira getirisi üzerinden rayiç tespiti, bölgeye, arz ile talebe ve içinde bulunulan döneme göre değişkenlik gösterip yanıltıcı olabilir.
Gayrimenkulün maliyetini hesaplayarak da yaklaşık rayice ulaşabilirsiniz. Bölgedeki arsa fiyatları, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın inşaat metrekare birim fiyatları ve müteahhit kârı toplanarak rayice ulaşmak mümkündür. Ancak binanın konumu, şerefiyesi, yaşı ve yıpranma oranı da dikkate alınmalıdır.

Kat irtifaklı tapu ile kat mülkiyetli tapu arasındaki fark nedir?
İnşaatı biten bir yapının kat, daire, büro, dükkân, depo gibi bağımsız bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakları kurulabilmesi kat mülkiyeti olarak ifade edilir.
Arsa üzerinde, henüz bina olmadan ya da inşaat halinde iken kurulan mülkiyet haklarına da kat irtifakı denilmektedir.
Dolayısı ile bir tapu kat mülkiyetli ise, konu olan binada oturma ruhsatının alınmış olduğu anlaşılır. Kat irtifaklı tapu ise konu olan taşınmazın henüz inşaat aşamasında olduğunu ya da henüz oturma ruhsatının olmadığını gösterir. Ancak oturma ruhsatı alınmasına rağmen, mal sahibinin tapusunu yenilememiş olma ihtimalini de dikkate almak gerekir.