Yapılaşma için Tarım İl Müdürlüğü görüşü gereken tarım arazilerinde 3 dekarın altında konut izni verilmiyor.
5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, İl
Tarım Müdürlükleri’ne gönderilen talimatlar uyarınca, tarım alanlarındaki konut
yapılaşmasına da bazı sınırlamalar getiriyor.
Daha önce, konut yapılmak istenen bir tarım arazisinin
tarımsal nitelikleri dışında, sit alanında kalmaması, kadastral bir yola
cephesinin olması, çekme mesafelerine uygunluğu ve DSİ ile TEDAŞ’ın da olumlu
görüşü halinde, araziye bir ailenin barınabileceği %5 imar yoğunluğu üzerinden,
azami 150 m²’lik bağ evi yapılabiliyordu. Arazinin büyüklüğü, konut yapılmasına
engel oluşturmuyor, sadece 3.000 m²’ye kadar olan parsellerde yapılacak binanın
kullanım alanı etkileniyordu.
Ancak ilgili kanunun getirdiği talimatlara göre,
bölünebilir büyüklüklerin altındaki arazilerde konut yapılaşması için bazı
şartlar gerekiyor. Kanunda belirtilen bölünebilir büyüklükler ve kullanım
özellikleri şöyle: mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 20.000 m², dikili tarım arazilerinde 5.000 m², örtü altı tarımı yapılan arazilerde 3.000 m².
İlgili kanuna göre yukarıda belirtilen özellik ve büyüklüklerin altındaki tarım
arazileri, kadastral bir yola yeterli cepheleri olsa da ifraz edilemiyor (bölünemiyor).
Tarım
alanlarına konut yapmanın yeni şartları
Konut yapılacak arazinin bulunduğu bölgenin imar
işlerinden sorumlu kurum olan belediye ya da İl Özel İdaresi’nin tarım İl
Müdürlüğü’nden görüş talep etmesi halinde, uygulanan şartlar ise şöyle:
Öncelikle 3.000 m² nin altındaki tarım arazilerinde yapılaşma
için izin verilmiyor. 3.000 m² ile 5.000 m² arasındaki arazilerde örtü altı
tarım yapmak şartı ile 75 m²’yi geçmeyen bir bağ evine izin veriliyor. 5.000 m²
üzerindeki tarım arazilerinde ise dikili tarım yapmak şartı ile yine 75 m²’yi
geçmeyen bir bağ evi yapılabiliyor.
Bu durumda, kırsal alanda bir ev yapmak isteyenler
için en mantıklı seçenek 5.000 m² nin üstünde, tamamı ağaçlandırılacak bir
arazidir. Çünkü ilgili kanuna göre 3.000 m² ye kadar zaten yapılaşma şansı yok.
3.000 m² ile 5.000 m² arasında da örtü altı tarım şartı var. Bir ev yapabilmek
için sera oluşturmak birçoğu için mantılı olmayacaktır. Ancak “5.000 m²’lik
ağaçlandırılmış bir arazide de 75 m²’lik bir ev benim ihtiyacımı karşılamaz,
ayrıca bu büyüklük hem maliyetli hem de zahmetli” diyenler için ise en doğru
seçenek imar oranı yüksek olan ve başka özel şartları bulunmayan, köy yerleşik
alanlarındaki parseller ile, seyrek yoğunluklu konut arsaları olacaktır.
Tarım alanları
yapılaşmadan kurtulacak
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, kır ortamında
yaşamak isteyenler için kısıtlayıcı şartlar getirse de tarım alanlarımızın
amaca dönük olarak kullanılması, gerek ülke ekonomimiz açısından, gerekse doğal
alanlarımızın korunması açısından büyük önem taşıyor. Mesken amacı ile edinilen
araziler tarım ekonomisinden koparılmış oluyor. Birçok tarım arazisi daha fazla
mesken yapabilmek için ya da mirasçı sayısına bağlı olarak bölünüyor. Bölünen
tarım arazilerine mesken yapılmasa bile küçüldükleri için tarımsal açıdan
rantabl olmuyor.
Seyrek
yoğunluklu konut imarlı bölgeler değer kazanacak
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun tarım
alanlarına getirdiği konut kısıtlaması, dikkatleri seyrek yoğunluklu konut
imarı olan arsalar ile köy yerleşik alanı dâhilindeki parsellere yöneltecek. Bu
alanlarda altyapı olanaklarının daha düşük maliyetli olması ve imar oranının fazlalığı
da tercihleri bu yönde arttıracak. Bölgelere göre değişse de seyrek yoğunluklu
konut imarı olan bölgelerdeki arsa arzı, köy yerleşik alanlarındaki parsellere
göre daha fazladır. Çünkü köy yerleşik alanlarındaki parseller planlı olmadığı
için birçoğunun yapılaşma için gerekli olan yol cephesi yoktur. Ayrıca bu
alanlar oldukça sınırlıdır. Bu sebeple köy yerleşik alanlarına giren parseller
başta olmak üzere, kısa vadede seyrek yoğunluklu konut imarı olan bölgelerde
fiyat artışları gözlenecektir.
Dolayısı ile, arsa yatırımcılarına kısa ve orta vade
kazanç için köy yerleşik alanlarındaki parseller ile seyrek yoğunluklu konut
alanlarındaki arsaları tavsiye ederim.
Aşkın Yaka
Ar-Ge Müdürü
Gayrimenkul Danışmanı
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder