Tarım arazilerinin satışı zorlaştı

Tarım arazilerinin satılabilmesi için artık bazı kriterlere uygunluk aranıyor

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullananımı Kanunu’nun, 15-05-2014 tarih ve 29001 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 6537 sayılı Kanun değişikliğinin getirdiği yeni sistemde tarım arazileri, iki yeni kavram ile sınıflandırıldı. “Asgari tarımsal arazi büyüklüğü” ve “Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü” kavramları ile arazilerin devir ve miras yolu ile bölünmelerinin önlenmesi amaçlanıyor.

Bu doğrultuda tapu sicil müdürlükleri, devir talebinde bulunulan bir arazinin imar planı dışında kalıp kalmadığını veya imar planında ise tarımsal niteliği korunacak alanda olup olmadığını ilgili belediye ile yazışarak tespit ediyor.

Eğer devire konu olan arazi tarımsal alanda kalıyor ise, 5403 sayılı Kanun kapsamında müstakilen veya hisseli olarak devrinin uygun olup olmadığı, il/ilçe gıda tarım ve hayvancılık müdürlüğüne yazılı olarak soruluyor. Alınacak cevaba göre de işlemlere yön veriliyor.

İşlemler uzadı

Tapu daireleri ile ilgili kurumlar arasındaki yazışmalar elden takipli yapılsa da, kurumlardaki yoğunluk ve kanunun yeni uygulanmaya başlamasından kaynaklanan aksaklıklar, satış işlemlerinin uzamasına neden oluyor. Ancak, Tarım Reformu Genel Müdürlüğü’nden yapılan açıklamaya göre, tapu sicil müdürlükleri 5-6 aya kadar hazır hale gelecek olan “arazi işletme veri tabanını” kullanarak, tarım il/ilçe müdürlüklerine başvurmaksızın devir işlemlerine yön verebilecek. Bu da devir işlemlerinin hızını artıracak.

Nakit sıkışıklığı olan çiftçi zor durumda

Borcundan veya zorunlu ihtiyaçlarından dolayı tarım arazisini satmak isteyen çiftçiler yasadan kaynaklanan engellerden dolayı zor durumda kaldı. Alıcı ile pazarlığını yaparak satış için tapu dairesine gelen ve kanundan haberdar olmayan mal sahipleri, arazisini satamayacağını öğrendiğinde hayal kırıklığına uğruyor. Alıcı için de hayal kırıklığı yaratan bu durum karşısında bazı vatandaşlar özel mülkiyetlerini satamamalarına tepki gösteriyorlar.

Tasfiye amacı ile hareket edenler satıyor

Aslında yeni yasaya göre tarım arazisi sahipleri, arazilerini satmaya, başka bir değişle, işletmelerini tasfiye etme hakkına her zaman sahip. Zımnen tarım arazilerini tasfiye edeceğine, bütün arazilerini satarak çiftçiliği bırakacağına dair şerhi tapusuna işleterek, arazi büyüklüğü ve adedi ne olursa olsun, müşteri çıktıkça, muayyen bir zamanda satabiliyor. Ancak bu kişiler tekrar çiftçilik yapacağım diyemiyorlar. Toplulaştırma yapılan bölgelerde bu araziler, satıcı sepetinde olan araziler olarak kabul ediliyor.

Arazisini satmak isteyen kişinin sadece tek bir parseli var ise, hangi büyüklükte olursa olsun, hiç bir sorgu olmadan satabiliyor. Ancak ön alım hakkı olan komşu parsel ya da varisler var ise bunların talepleri öncelikli olarak dikkate alınıyor.

Birden çok tarım arazisi olanlar dikkat

Satış başvurusunda bulunan kişinin arazileri toplamı, yeter gelirli arazi büyüklüğünde ise bu büyüklüğü oluşturan parsellerden bir ya da birkaçını satamıyor. Bu durumda arazilerinin tamamını satmak dışında bir seçeneği yok. Eğer arazilerinin toplamı, yeter gelirli arazi büyüklüğünün üzerinde ise, fazla olan kısmını ifraz (ayırma) koşullarına uygunluğu halinde satabiliyor.

Bir tarım arazisinin satış başvurusunda, satıcıya henüz intikal etmemiş başka araziler de varsa bunlar dikkate alınmıyor.

Parseller arasındaki mesafe önemli

Tarım arazileri arasındaki uzaklık, üretim giderlerini artıran, dolayısı ile ekonomik bütünlüğü bozan bir faktör olduğu için, yasa bir uzaklık sınırlaması getirmiş.  Bu sınırlamaya göre bir kişinin parselleri, bulunduğu köyden başka bir köyde ve kuş uçumu 5km’den fazla mesafede ise alan sınırlaması olmadan satabiliyor.

Tarım dışı kullanım

Tarım dışı kullanım amaçlı taleplerde, tarım dışı kullanıma izin verilmiş parseller, tarımsal açıdan ekonomik bütünlük oluşturmayacağı için satılabiliyor.

Koşulsuz satılabilen araziler

“Ekonomik büyüklük” kavramı ile belirlenen arazi büyüklüklerinin altında kalan araziler çiftçiyi ekonomik anlamda kayba uğrattığı gerekçesi ile yeter gelir sınırının altında da olsa, üstünde de olsa koşulsuz satılabiliyor. Bakanlık tarafından belirlenen “Ekonomik büyüklük” sınırları şöyle: Kuru tarımda 10 dekar, sulu tarımda 5 dekar, dikili tarımda 3 dekar, örtü altı tarımda da (sera) 1 dekar.

Yasanın gerekleri

Tarım Reformu Genel Müdürlüğü’nden yapılan açıklamaya göre ülkemizdeki tarım arazilerinin yaklaşık olarak 40 milyon hissedarı bulunuyor. Ancak bu arazilerde çiftçilik yapanların sayısı yaklaşık olarak 3 milyon dolayında. Bu durumda 37 milyon hissedar tarım arazisinden gelir elde edemediği için mağdur. Bu arazilerin bir kısmında tarım yapan 3 milyon çiftçi de, çoğunlukla akrabalarına ait olan ve tam olarak sahiplenemediği topraklar için yatırım yapmaktan kaçınıyor ve yine bir anlamda mağduriyet yaşıyor.

Arazilerimiz miras yolu ile küçüldüğü için tarımsal ekonomi açısından değerini yitiriyor, diğer tarım ülkeleri ile rekabet şansımız azalıyor.

Ülkemizde sulu tarım yapılan arazilerin ortalaması %60 civarında. Ancak bu oran bazı bölgelerde miras yolu ile küçülen ve ekonomik olmaktan çıkan araziler nedeni %20’lere kadar düşüyor.

Bu nedenlerle çözüm, arazilerimizin bölünmesini engellemek ve parçalanmış arazilerimizi yeniden toplulaştırarak tarımsal ekonomiye kazandırmaktır.

Tarım Reformu Genel Müdürü Dr. Gürsel Küsek yasanın daha iyi anlaşılarak özümsenmesi için şu örneği veriyor: “Babadan kalan bir dairenin çocuklar arasında oda, oda paylaştırılması nasıl mümkün değil ise, tarım arazilerini de öyle görmek gerekiyor. Miras yolu ile intikal eden tarım arazilerinin, apartman dairesi misali, ya tümünü satmak, ya kiraya verip gelirini paylaşmak, ya da satış yolu ile tüm arazileri bir kardeşe devretmekten başka seçenek yoktur.”

Asgari tarımsal arazi büyüklüğü:  Üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğüdür. Bu büyüklükler; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardır

Yeter gelirli arazi büyüklüğü:  Bakanlıkça bölgesel farklılıklar gözetilerek İl ve ilçe bazında belirlenen, bir aileye bir yıl yetecek geliri sağlayabilecek arazi büyüklüğüdür.

İlçe	Sulu tarım (da)	Kuru tarım (da)	Dikili tarım (da)	Örtü altı tarım (da)
Çeşme	85	170	10	3
Güzelbahçe	55	135	10	3
Karaburun	60	185	10	3
Kemalpaşa	65	135	10	3
Menderes	55	135	10	3
Seferihisar	55	140	10	3
Urla	55	135	10	3