Konutunuzu riske girmeden, kolayca seçip alabilirsiniz

Konut satın alırken gözünüzden kaçan önemli unsurlar olabilir. Bu unsurları bir liste ile kontrol etmek, riske girmeden daha sağlıklı karar vermenizi sağlayacaktır.

Konut satın alırken dikkat edilmesi gereken çok sayıda unsur bulunuyor. Bu unsurların fazlalığı, şüphesiz işin içinde çok sayıda değişkenin olmasından kaynaklanmaktadır. Ayrıca alışverişe konu olan ürünün yüksek değerde olması da karar sürecindeki stres yükünü artırmaktadır. Bu yük, kişinin yanlış yapma olasılığının artmasına ya da karar verme süresinin uzamasına neden olmaktadır.

Konut satın almadan önce, dikkat etmeniz gereken başlıca unsurları oluşturacağınız bir kontrol listesinde belirtmek işinize yarayabilir. Bu liste, en avantajlı olan seçeneğe daha kolay ulaşmanızı ve sağlıklı karar almanızı sağlayacaktır.

Öncelikli olarak konutun ne amaçla alınacağı önemlidir. Eğer yatırım amaçlı düşünülüyor ise, kira getirisine bağlı olarak, amortisman süresinin 20 yıl ya da daha az olmasına dikkat edilmelidir. Ayrıca konutun gelişmekte olan bir bölgede yer alması, değer kazanma potansiyeli açısından önemlidir.

İkamet etmek amacı ile alınacak konutlarda da bir miktar yatırımcı gözü ile bakmakta fayda vardır. Çünkü bir gün satmak zorunda kalınabilir. Konutun bulunduğu coğrafi ve sosyal çevre özellikleri “size özel” bir konut için dikkat edilmesi gereken başlıca unsurlardır. Aile bireyleri ile müstakbel komşuların sosyo-kültürel ve sosyo-ekonomik yapısının uyumlu olup olmadığı iyi analiz edilmelidir. Bu konu, satın alınacak konutun yapısal ve çevresel özellikleri kadar önemlidir.

Çarşı, pazaryeri, sağlık tesisi, okul, eğlence mekanları, oyun parkı gibi sosyal altyapı olanaklarına yakınlık, ulaşım kolaylığı, toplu ulaşım seçenekleri,  otopark olanağı, gürültüden uzak, temiz ve güvenli bir bölge, aranılan başlıca çevresel özelliklerdir.

Deprem yönetmeliğine uygun, aydınlık, havadar, manzaralı, iyi yalıtılmış, güvenlikli, asansörlü, merkezi ısıtma sistemli, kullanışlı konutlar yapısal açıdan geçerlidir. Yaşam kalitesini artıran, sosyal tesisler, akıllı ev, güvenlik sistemleri gibi özellikler de yapısal unsurlar açısından aranılan niteliklerdir.

Satın alacağınız konutu, teknik, hukuki ve mali açıdan da incelemek gerekir. Satış öncesinde konuta ait tapu sicili üzerinde haciz, ipotek vb. kısıtlayıcı kaydın olup olmadığı kontrol edilmelidir. Satış anında kayıtlı olan kısıtlılıklar ortaya çıkacak olsa da, önceden bilinmesinde fayda vardır. Konutun yapı kullanma izin belgesinin olup olmadığı, tapunun kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı olduğu önemlidir. Birden fazla bağımsız bölümün yer aldığı binalarda satın alınan bölümün gerçekten aynı yer olup olmadığı projeye bakılarak kontrol edilmelidir. Konutun tadilat gerektiren unsurlarının bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Ayrıca aidat, elektrik, su, doğalgaz, çöp vergisi gibi borçların olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Yukarıda belirttiklerimiz dışında, dikkat edilmesi gereken onlarca unsur sıralanabilir. Ancak başlıca konuları aşağıdaki linkte bulunan kontrol listesinde görebilirsiniz.

http://imageshack.com/a/img836/9052/y9u3m.jpg

Böyle bir liste sayesinde, alacağınız konutun gözden kaçabilecek unsurlarını tespit edebilir, oluşturacağınız alternatifler arasından en iyi olanını kolayca seçebilirsiniz.

Büyük dükkânlar revaçta

Esnaf ve sanatkârın durumu, yeni yapılarda işyeri boyutlarını ve yatırımcı tercihlerini büyük metrajlı dükkânlardan yana yöneltiyor

TESK’in 2005 – 2013 Ağustos dönemindeki, 8,5 yıllık verilerine göre, 1 milyon 145 bin 641 esnaf ve sanatkâr mesleği bırakarak sicil kaydını sildirdi. Aynı dönemde açılan yeni işyeri sayısı ise bu sayının yüzde 73.’3′ünde kaldı.

Perakende pazarında değişen alışveriş kültürü, daralan piyasa koşulları, kent içindeki büyük zincir mağaza ve marketlerin sermaye gücünden kaynaklanan dengesiz rekabet, küçük ölçekli perakendecileri zor durumda bırakıyor. Buna bağlı olarak, başta sokak içlerinde bulunan ve farklı iş kollarında faaliyet gösteren birçok işyeri sahibi, kiralarını ödemekte güçlük çekiyor, bir kısmı da dükkânını kapatıyor. Boş dükkân sayısı artıyor ve mal sahipleri kira bedellerini düşürseler de kiracı bulmakta güçlük çekiyor.

İşyerlerinin mekânsal boyutu ile işletmenin türü ve ticari gücü arasında genellikle doğrusal bir bağlantı bulunmakta. Küçük esnaf için çoğu zaman 50 m²’ye kadar olan dükkânlar yeterli gelir iken,  zincir mağaza ve marketler ile orta ölçekli işletmelerin tercih ettiği alanlar ortalama 100 m² ve üzerinde oluyor.

Ana arterler üzerinde, özellikle yaya akışının yoğun olduğu güzergâhlarda küçük metrajlı dükkânlar kısmen daha şanslı. Ancak bu bölgelerde de yüksek kira baskısı küçük esnafı zorluyor.

Bu durum, yeni yapılarda müteahhitlerin tercihlerini de etkiledi. Yaklaşık 10 yıl öncesine kadar, karlılık açısından projenin zemininde dükkân olması çok önemliydi. Artık zemin katlarda konut seçeneği de değerlendirilir hale geldi. İmar durumu uygun olsa bile müteahhitler kritik bölgelerde zeminde işyeri yapmamayı tercih edebiliyor. İşyeri talebinin fazla olduğu bölgelerde ise dükkânlar mümkün olduğu kadar büyük planlanıyor.

Yatırımcılar açısından da durum farklı değil. Yatırımcılar, küçük esnafa hitap eden ve ticari potansiyeli düşük olan bölgelerde 50 m²’nin altındaki dükkânlara daha temkinli yaklaşmakta. Dükkânın boş kalması ve kiranın ödenmemesi, yatırımcıların en büyük korkusu. Bu riskler büyük metrajlı dükkânlarda azalıyor. Zincir mağaza ve marketler ile orta ölçekli firmaların tercih ettiği büyük dükkânlarda kiracısız kalma ve kira bedelinin ödenmeme riski düşük oluyor. Dolayısı ile kira getirisi amacı ile yatırım yapmak isteyenler de müteahhitler gibi büyük metrajlı dükkânlara yöneliyor.


Bu arada, hedef profile hitap etmesi açısından metrajın büyük olması tek başına yeterli olmuyor elbette. Küçük ya da büyük tüm mağaza ve dükkânlarda, geniş cephe, kaldırım zemininde giriş, yüksek tavan, otopark, tedarikçi girişi ve gölgede olmak gibi avantajlar da aranıyor. 

Gayrimenkul yatırımlarını İzmir’in hangi bölgelerine yapmalı? -2-

Nüfus artış hızı en yüksek olan illerin arasında yer alan kentimizde, konut fiyatları, Türkiye ortalamasına göre İstanbul’dan sonra 2. sırada gelmektedir. Fiyatların yükselmesine sebep olabilecek birçok neden bulunsa da, İzmir’de konuta ve yeni yerleşim alanlarına duyulan talep fiyat artışlarının en önemli nedenidir. Bu neden, aynı zamanda yatırımcıların da motivasyonunu arttıran bir unsurdur. Ayrıca İzmir, geliştirilmekte olan birçok projenin, beklenen sosyo-ekonomik faydalarına bağlı olarak, geneli itibarı ile bir yatırım bölgesi olarak görülebilir. Ancak şüphesiz, kentimiz bazı noktalarda daha hızlı gelişecek ve yatırımcıya daha fazla kazandıracaktır.

Yeni kent merkezi Bayraklı bölgesi ve Manavkuyu

Yeni İzmir’in, yeni merkezi haline gelecek olan Bayraklı – Turan bölgesi, stratejik olarak yerli ve yabancı yatırımcıların uzun zamandır, mercek altına aldıkları bir bölgedir. Bu bölgede yükselecek olan çok katlı yapılar, ağırlıklı olarak iş çevrelerinin taleplerini karşılayacaktır. Bu hareketli ve yüksek yapı standartlarına sahip olacak bölgeyi, orta standartlardaki mesken yapılaşması ile destekleyecek en yakın yerleşim alanı Manavkuyu’dur. İzmir’in en gözde MİA (Merkezi İş Alanı) bölgesine komşu olması, Adliye’den kaynaklanan yoğunluk, düzenli yapılaşma, bölgedeki bina yaşı ortalamasının düşük olması ve ulaşım avantajları gibi özelliklerle, Manavkuyu, yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Bu bölgede belirli bir seviyeye gelen fiyatların artık daha fazla artmayacağını düşünenler, kısa vadede haklı olabilirler. Ancak nam-ı diğer, Manhattan olarak adlandırılan bölgedeki yapılaşma yoğunlaştıkça, Manavkuyu’nun yıldızı parlayacaktır. Dolayısı ile bölgeden alınacak, işyeri, mesken ya da arsalar, yatırımcıları orta ve uzun vadede asla yanıltmayacaktır. Zaman içinde değeri artacak olan gayrimenkullerin, doğal olarak kira getirileri de yükselecektir.

Çandarlı ve Aliağa bölgesi

Ülkemizin en büyük liman projesi olan Kuzey Ege Çandarlı Projesi, aynı zamanda dünyanın en büyük 10 konteynır limanından birisidir. Çandarlı Liman Projesi, istihdam edeceği 15.000 kişinin dışında, bölgede oluşacak yan sektör yapılanmalarını ve buna bağlı mesken taleplerini doğuracaktır.

Diğer yandan, Aliağa’da devam eden özel sektöre ve devlete ait projeler, ilçenin sosyo-ekonomik açıdan gelişimine hız verecektir. Bu gelişime destek olan İzmir, Aliağa, Çandarlı çevre yolu projesi de lojistik güç sağlayarak, bölgenin kalkınmasına ivme kazandıracak bir diğer faktördür. Dolayısı ile yatırımcıların, bu bölgede, orta ve uzun vadede yüzü gülecektir.

Ulukent ve  Menemen

Aliağa ve Çandarlı’daki gelişmelere bağlı nedenlerle oluşacak yoğun istihdam, kent merkezine yakın olmak isteyenleri Ulukent, Harmandalı ve Menemen bölgesindeki konutlara yöneltecektir. Dolayısı ile bu bölgede halen var olan uygun fiyatlı konut arsaları yatırım için çok caziptir. Ulukent, Harmandalı ve Menemen bölgesinde tamamlanmış veya imalatı süren konutlarda halen makul fiyatlar telaffuz edilmektedir. Dolayısı ile arsalar dışında, bu bölgelerden satın alınacak konutlar da, orta vadede yatırımcıya kazanç sağlayacaktır.

Gayrimenkul yatırımlarını İzmir’in hangi bölgelerine yapmalı?

Gayrimenkul yatırımlarında, en çok tavsiye ettiğimiz bölgeler, kentlerin "gelişme ve genişleme" alanlarıdır. Dikkat edilmesi gereken pek çok unsur olmakla birlikte, bu bölgelerde yatırım yapanlar genellikle yanılmazlar. Ancak bölge seçimi ile birlikte yatırımın geri dönüş süresi ve gayrimenkulün cinsi konularındaki tercihler de dikkate alınmalıdır. Örneğin; orta vadeli rant beklentisi ile (3-5 yıl) Güzelbahçe Yelki bölgesinden alınacak ticari bir bina doğru bir tercih olmayacaktır. Çünkü bölgedeki nüfus artış hızına bakıldığında 3-5 yıla kadar ticari hareketlilik sağlayacak potansiyele erişemeyeceği görülmektedir.  Dolayısı ile bu bölgede orta vadeli kazanç hedefleri için, üst planlamaya alınmış, ancak henüz uygulama görmemiş araziler daha uygundur.

Gaziemir’den İşyeri ve konut

Gaziemir bölgesi, nüfus artış hızı en yüksek olan ilçelerden birisidir. Bu bölgede ticari hareketlilik giderek artmaktadır.  Çoğalan nüfusun yanı sıra  ilçenin güneyindeki depolama alanları, havalimanı, Ebso ve Karabağlar’ı Gaziemir’e bağlayan  Akçay Caddesi, ilçedeki ticari hareketliliğe ivme kazandıran önemli unsurlardır. Dolayısı ile bu bölgeden satın alınacak ticari taşınmazlar kısa ve orta vadede yatırımcının yüzünü güldürecektir. Diğer yandan Gaziemir’in batısındaki Irmak Mahalle’si de hızla gelişmektedir. Bu bölgedeki düzenli ve nitelikli yapılaşmaya yoğun bir talep vardır. Talebe bağlı olarak fiyatlar da artmaktadır. Henüz gelişme aşamasında iken bu bölgeden konut satın alanlar orta vadede kazanç elde edeceklerdir.

Buca’dan sanayi arsası ve öğrenci evi

Buca Adatepe Mahallesi’ndeki sınırlı alana sahip olan organize sanayii bölgesi , lojistik açıdan stratejik öneme sahiptir. Ayrıca yakın çevrede başka bir organize sanayii bölgesi yoktur. Özellikle son 1 yıldır artan talep,  arsa fiyatlarını bir miktar tırmandırsa da halen orta vadeli yatırım için idealdir.

Buca’da 9 Eylül Üniversitesi Tınaztepe yerleşkesine yakın bölgelerde (Kuruçeşme, Yıldız mahallesi) öğrenciye kiraya vermek amacı ile küçük metrajlı daireler alınabilir. Bölgedeki yurtların yetersiz kalması nedeni ile öğrenciler tarafından küçük metrajlı dairelere yoğun bir talep vardır. Bölgedeki meskenlerden elde edilen kira getirisinde amortisman süresi, yaklaşık olarak işyerlerinden beklenen süre kadardır. ( 144 ay)

Urla Gülbahçe’den öğrenci evi Barbaros’tan arsa-arazi

Urla Gülbahçe Köyü’nde bulunan İzmir Yüksek Teknoloji Enstitüsü (İYTE) öğrenci kapasitesi hızla artan bir üniversitedir. Ancak yurt kapasitesi oldukça sınırlıdır. Bölgedeki imar durumu çok katlı yapılaşmaya izin vermemektedir. Dolayısı ile Gülbahçe ve çevresindeki villalar ile müstakil konutlara öğrenciler ve üniversite personeli tarafından yoğun bir talep vardır. Birçok villa sahibi, evlerini kışın öğrencilere yazın da yazlıkçılara kiraya vererek, emsal değerdeki işyerlerinden elde edilen kiralardan daha yüksek kira bedelleri almaktadır.

İYTE Kampüsü’nün batı kısmı, imar planında “teknoloji geliştirme bölgesidir”. Bu bölge Barbaros Köyü’nün sınırlarına komşudur. Dolayısı ile orta ve uzun vadede kazanç sağlamak isteyenler Barbaros  ve yakın köyler olan Uzunkuyu, Zeytinler ve Birgi’den arsa – arazi satın  alabilirler.

İzmir ve yakın çevresinde gayrimenkul yatırımı yapılabilecek diğer bölgeleri bir sonraki sayımızda paylaşmak dileği ile.

Bir bağ evi için arazi arıyorsanız dikkat!

Yapılaşma için Tarım İl Müdürlüğü görüşü gereken tarım arazilerinde 3 dekarın altında konut izni verilmiyor.

5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, İl Tarım Müdürlükleri’ne gönderilen talimatlar uyarınca, tarım alanlarındaki konut yapılaşmasına da bazı sınırlamalar getiriyor.

Daha önce, konut yapılmak istenen bir tarım arazisinin tarımsal nitelikleri dışında, sit alanında kalmaması, kadastral bir yola cephesinin olması, çekme mesafelerine uygunluğu ve DSİ ile TEDAŞ’ın da olumlu görüşü halinde, araziye bir ailenin barınabileceği %5 imar yoğunluğu üzerinden, azami 150 m²’lik bağ evi yapılabiliyordu. Arazinin büyüklüğü, konut yapılmasına engel oluşturmuyor, sadece 3.000 m²’ye kadar olan parsellerde yapılacak binanın kullanım alanı etkileniyordu.

Ancak ilgili kanunun getirdiği talimatlara göre, bölünebilir büyüklüklerin altındaki arazilerde konut yapılaşması için bazı şartlar gerekiyor. Kanunda belirtilen bölünebilir büyüklükler ve kullanım özellikleri şöyle: mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 20.000 m², dikili tarım arazilerinde 5.000 m², örtü altı tarımı yapılan arazilerde 3.000 m². İlgili kanuna göre yukarıda belirtilen özellik ve büyüklüklerin altındaki tarım arazileri, kadastral bir yola yeterli cepheleri olsa da ifraz edilemiyor (bölünemiyor).

Tarım alanlarına konut yapmanın yeni şartları

Konut yapılacak arazinin bulunduğu bölgenin imar işlerinden sorumlu kurum olan belediye ya da İl Özel İdaresi’nin tarım İl Müdürlüğü’nden görüş talep etmesi halinde, uygulanan şartlar ise şöyle:

Öncelikle 3.000 m² nin altındaki tarım arazilerinde yapılaşma için izin verilmiyor. 3.000 m² ile 5.000 m² arasındaki arazilerde örtü altı tarım yapmak şartı ile 75 m²’yi geçmeyen bir bağ evine izin veriliyor. 5.000 m² üzerindeki tarım arazilerinde ise dikili tarım yapmak şartı ile yine 75 m²’yi geçmeyen bir bağ evi yapılabiliyor.

Bu durumda, kırsal alanda bir ev yapmak isteyenler için en mantıklı seçenek 5.000 m² nin üstünde, tamamı ağaçlandırılacak bir arazidir. Çünkü ilgili kanuna göre 3.000 m² ye kadar zaten yapılaşma şansı yok. 3.000 m² ile 5.000 m² arasında da örtü altı tarım şartı var. Bir ev yapabilmek için sera oluşturmak birçoğu için mantılı olmayacaktır. Ancak “5.000 m²’lik ağaçlandırılmış bir arazide de 75 m²’lik bir ev benim ihtiyacımı karşılamaz, ayrıca bu büyüklük hem maliyetli hem de zahmetli” diyenler için ise en doğru seçenek imar oranı yüksek olan ve başka özel şartları bulunmayan, köy yerleşik alanlarındaki parseller ile, seyrek yoğunluklu konut arsaları olacaktır.

Tarım alanları yapılaşmadan kurtulacak

Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, kır ortamında yaşamak isteyenler için kısıtlayıcı şartlar getirse de tarım alanlarımızın amaca dönük olarak kullanılması, gerek ülke ekonomimiz açısından, gerekse doğal alanlarımızın korunması açısından büyük önem taşıyor. Mesken amacı ile edinilen araziler tarım ekonomisinden koparılmış oluyor. Birçok tarım arazisi daha fazla mesken yapabilmek için ya da mirasçı sayısına bağlı olarak bölünüyor. Bölünen tarım arazilerine mesken yapılmasa bile küçüldükleri için tarımsal açıdan rantabl olmuyor.

Seyrek yoğunluklu konut imarlı bölgeler değer kazanacak

Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun tarım alanlarına getirdiği konut kısıtlaması, dikkatleri seyrek yoğunluklu konut imarı olan arsalar ile köy yerleşik alanı dâhilindeki parsellere yöneltecek. Bu alanlarda altyapı olanaklarının daha düşük maliyetli olması ve imar oranının fazlalığı da tercihleri bu yönde arttıracak. Bölgelere göre değişse de seyrek yoğunluklu konut imarı olan bölgelerdeki arsa arzı, köy yerleşik alanlarındaki parsellere göre daha fazladır. Çünkü köy yerleşik alanlarındaki parseller planlı olmadığı için birçoğunun yapılaşma için gerekli olan yol cephesi yoktur. Ayrıca bu alanlar oldukça sınırlıdır. Bu sebeple köy yerleşik alanlarına giren parseller başta olmak üzere, kısa vadede seyrek yoğunluklu konut imarı olan bölgelerde fiyat artışları gözlenecektir.

Dolayısı ile, arsa yatırımcılarına kısa ve orta vade kazanç için köy yerleşik alanlarındaki parseller ile seyrek yoğunluklu konut alanlarındaki arsaları tavsiye ederim.

Aşkın Yaka

Ar-Ge Müdürü

Gayrimenkul Danışmanı

Trafik ve otopark çilesi göçe zorluyor

İzmir kent merkezinde yaşayan yerli aileler, yoğun trafik ve otopark sorunu yüzünden, çevre ilçelere taşınıyor.
Giderek artan araç sayısı, kent merkezinde trafik yoğunluğuna ve otopark sorununa yol açıyor. Bu durumdan bunalan birçok yerli aile, çareyi otopark sorunu olmayan ve trafikten arınmış çevre ilçelere taşınmakta buluyor. Ancak çevre ilçelerdeki konut maliyetleri daha yüksek olduğundan, taşınanlar çoğunlukla varlıklı ailelerden oluyor.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) Temmuz 2013 dönemine ait verilerine göre, Türkiye'de kayıtlı olan 17 milyon 579 bin 349 aracın,1 milyon 87 bin 266 adedi İzmir'de bulunuyor. Nüfusu 4.005.459 olan ilde, yaklaşık olarak 4 kişiye 1 araç düşüyor. Motorlu taşıt sayısındaki artış; trafik sıkışıklığı, otopark sorunu, hava kirliliği ve gürültüye neden oluyor.

Muhtarlar ne diyor?
Konu ile ilgili olarak, Göztepe, Güzelyalı, Arap Hasan (Hatay), Basın Sitesi mahallesi muhtarlarının görüşleri alındı.

Güzelyalı: “Boşalan yerlere taşradan gelenler yerleşiyor.”
Güzelyalı Mahallesi Muhtarı Nedim Altan şunları söylüyor: Trafik yoğunluğu ve otopark sıkıntısı yüzünden bölgemizdeki birçok köklü aile Mavişehir, Narlıdere, Güzelbahçe, Urla ve hatta Çeşme gibi ulaşım kolaylığı olan, trafik ve otopark sorunu olmayan çevre ilçe ve beldelere taşınıyor. Taşınanların önemli bir kısmı ekonomik durumu iyi olan, orta yaşın üzerindeki emekliler. Boşalan dairelere taşradan gelenler yerleşiyor. Gelenlerin içinde adaptasyon sorunu yaşayanlar oluyor.

Arap Hasan (Hatay): “Zamanın şehir plancıları doğru öngörüde bulunamamış”
Arap Hasan (Hatay) Mahallesi Muhtarı Yakup Dinler, bölgesinde her akşam yaşanan otopark stresini, göçü tetikleyen en büyük etken olarak vurguluyor. Dinler şöyle devam ediyor: Çevre ilçe ve beldelere taşınanlar, havadar, geniş bahçeli, otopark ve trafik sorunu olmayan yerleri tercih ediyorlar. Daha çok varlıklı ve köklü aileler taşınıyor. Zamanın şehir plancıları doğru öngörülerde bulunamamış. Belediyeler otopark alanları konusunda hassas davranmalı ve taviz vermemelidir.

Basın Sitesi: “Otopark ve trafik sorunu dışında, başka nedenler de var”
Basın Sitesi Mahallesi Muhtarı Necati Ergün, çevre ilçe ve beldelere olan göçü vurgulayarak şunları söylüyor: Bölgemizden taşınanların önemli bir kısmını, ekonomik açıdan iyi durumda olan yaşlılar oluşturuyor. Otopark sorunu ve trafik yoğunluğu dışında başka nedenler de var. Örneğin, çevre ilçelerdeki yeşil alanlar daha fazla. Özellikle Balçova, Narlıdere bölgesindeki jeotermal enerji ile ısınma avantajı, hastane ve üniversiteler, bu ilçeleri cazip kılıyor. Çevre yolu ve otoban bağlantı noktasına yakın olmak da çok önemli bir avantaj.

Göztepe: “Manzaralı daire sahipleri, sıkıntıya katlanıyor”
Göztepe Mahallesi Muhtarı Meral Kurt, Göztepe’de de otopark sıkıntısının taşınmayı tetikleyen başlıca unsur olduğunu belirterek şöyle devam ediyor. Mahallemizdeki birçok sokak yokuşta kalıyor. Bu durum da otopark sıkıntısını arttırıyor. Taşınanlar, çoğunlukla gençler oluyor. Özellikle manzaralı daire sahibi olan anne ve babalar kalmayı tercih ediyorlar. Bu arada “Göztepeli olmak” bazı sakinlerin, her şeye rağmen bölgede kalma sebebi olabiliyor. Mahallemizden ayrılanlar, çoğunlukla Narlıdere, Güzelbahçe, Urla ve Karşıyaka semtlerini tercih ediyorlar.

Trafiğin yol açtığı hava ve gürültü kirliliği de göçe sebep oluyor
Kent merkezinde oturanların ifadeleri ve uzmanların görüşlerine göre trafik yoğunluğundan kaynaklanan hava kirliliği ve gürültü de şehir dışına taşınmaya neden oluyor.
DEÜ Mühendislik Fakültesi tarafından 2010 yılında yapılan bir incelemede, İzmir’in karayolu ulaşımından kaynaklanan emisyon envanteri çıkarılmış, kent merkezindeki motorlu karayolu taşıtlarından kaynaklanan kirletici emisyonların, kentteki sanayi tesislerinden ve konutlardan atılan toplam emisyonlar kadar önemli olduğu belirlenmişti.

Ayrıca İzmir’de, özellikle ana arterler üzerindeki yoğun trafik, birçok noktada, azami sınır kabul edilen 70 desibelin üzerinde seyrediyor. Uzmanlara göre gürültü, insanların işitme sağlığını ve algılamasını olumsuz yönde etkileyen, fizyolojik ve psikolojik dengeleri bozabilen, iş performansını azaltan, çevrenin sakinliğini yok eden ve niteliğini bozan bir çevre kirliliği olarak kabul ediliyor. Gelişmiş ülkelerde gürültü, diğer kirlilik türlerine göre daha yaygın bir tür olarak kişisel ve toplumsal yaşam kalitesinde genel bir düşüklüğün göstergesi sayılıyor.

Dolayısı ile hava kirliliği ve gürültü de, kaynağına bakılmaksızın, göçe neden olan başlıca unsurlardır deniyor.

Aşkın Yaka

Yatırımcıların gözdesi; arsa ve araziler

Arsa ve arazi yatırımlarında tahminlerin çok üzerinde kazançlar mümkün. Peki ya riskler?

Gayrimenkulün, dünyada bir yatırım aracı olarak görülmeye başlandığı dönem, 1960’lı yıllara uzanıyor. 1960 yılında Amerika Birleşik Devletleri kongresinin almış olduğu kararla, bir finansal yatırım aracı olan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) olarak ortaya çıkıyor. GYO’ların kuruluşu ile gayrimenkul; altın, döviz, hisse senedi gibi, bir yatırım enstrümanı olarak kabul edilmeye başlanıyor. Gayrimenkul yatırımları arasında en çok kazandıran seçenek ise çoğu zaman arsa ve araziler oluyor.

Mesken ve işyeri yatırımlarındaki kazanç da elbette yadsınamaz. Ancak inşa edilmiş bir bina; konumu, kullanım amacı ve yapısal özellikleri nedeni ile arsaya göre daha sınırlayıcı olabilmekte. Dolayısı ile alıcı profilleri ve kârlılık, arsa-arazilere göre daralabiliyor. Üzerine bina inşa edilmiş bir arsanın katma değer kazandığı düşünülebilir. Ancak bu katma değerin göreceli olarak çok sayıda alternatifi mümkün. Fakat bina inşa edildikten sonra fikir değiştirmek, kabul edilemeyecek maliyetler gerektiriyor.

Arsa ve arazi yatırımlarında kazancın ucu çok açık. Yatırımın durumuna göre tahminlerin çok üzerinde kârlar elde edilebiliyor. Ancak riskleri de göz ardı etmemek gerekiyor. Yatırım yapılacak arsa veya arazinin öncelikle, amaca uygun özelliklerde olması gerekiyor. Planlanan yatırımın geri dönüş süresi ile ilgili beklentiler ve yatırımdan vazgeçilmesi durumunda, kolayca satılabilir olup olmadığı en önemli iki kriter. Riskleri azaltmak için ise yatırımı tek bir arsa üzerine yapmak yerine, birbirine yakın konumda olan birkaç parçaya yaymak daha doğru bir yöntem.

Bir arsayı satın alırken; yerleşim ve imar olanakları, coğrafi özellikleri, bulunduğu yerleşim bölgesindeki nüfus artış hızı, bölgenin istihdam özellikleri, sosyo-ekonomik yapısı, mevcut ve yeni açılacak yollara, kavşaklara, diğer tüm ulaşım imkânlarına, faaliyette olan veya faaliyete geçecek olan ticari projelere, büyük alışveriş merkezlerine, üniversitelere, hastanelere, ofis veya üretim tesislerinin yoğunlaştığı ve ulaşım bağlantılarıyla desteklenen güçlü alt merkezlere yakınlığının incelenmesi gerekiyor. Alınacak olan arsanın imar paftası üzerindeki durumu önemli. Ayrıca bölgenin 1/25.000’lik üst planlarını gözden geçirmek, orta ve uzun vadeli öngörüler için çok faydalı oluyor.

Arsa veya arazinin satın alınması sürecinde karşılaşabilecek teknik, hukuksal ve mali sorunlar göz ardı edilmemeli. Satın aldığınız arsa yüzünden, seneler sonra ağır bir vergi ödemek zorunda kalabiliyorsunuz. Ya da satın aldığınız arazinin aslında başka bir yerde olduğunu öğrenmek gibi kötü bir sürpriz ile karşılaşılabiliyor. Eski mal sahipleri arasındaki hukuksal bir sorun nedeni ile satışın iptali davası ile karşılaşmak, arsanızı kaybetmekle kalmayıp maddi açıdan da ciddi zararlara uğramak da kötü olasılıklar dâhilinde…

Tüm bu kriterlerin birbirileri ile olan etkileşimleri ve her bir kriterin, kendi içinde irdelenmesi gereken alt başlıkları olduğunu unutmamak gerekiyor. Dolayısı ile yatırımın hüsranla sonuçlanmaması ve kazanç beklerken zarara uğramamak için mutlaka bir uzmana danışılmalı.