Gayrimenkulde en çok merak edilen 6 soru

Gayrimenkul konusunda merak edilen birçok konu içerisinden özellikle son dönemde en sık sorulan altı soru ile cevaplarını şöyle sıralayabiliriz;

Satın alacağım arsanın, tapuda belirtilen yer olduğundan nasıl emin olabilirim?

Satın alacağınız arsa veya arazinin, tapuda belirtilen yer olup olmadığını öğrenmenin en sağlıklı yolu, bir haritacıdan hizmet alınmasıdır. Bu hizmet kapsamında, sadece parsel yerinin tespiti değil, sınırlarının da kontrol edilmesi sağlanabilir. Böylece konu olan parselin sınırlarında bir kayma olup olmadığı da anlaşılmış olur.
Diğer bir yöntem ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün resmi web sitesindeki “parsel sorgulama” menüsünü kullanmaktır.Bu menüden ulaşacağınız ara birimden, idari sorgulama seçeneği ile parselin tapu bilgilerini girerek, uydu görüntüsü üzerindeki yerini görebilirsiniz. Coğrafi sorgulama seçeneği ise, parselin üzerindeki herhangi bir noktanın enlem ve boylam numaralarını girerek tapu bilgisine ulaşabilmenizi sağlar.


Satın aldığım daire bir başkasına ait olabilir mi?
Evet,  böyle bir durumla karşılaşma olasılığı vardır. Binaların, projelerindeki, daire, dükkân, depo gibi bağımsız bölümlere verilen numaralarla, belediyelerin oluşturduğu numarataj krokileri arasında farklılık olabilmektedir. Tapulama işleminde proje esas alınmaktadır. Dolayısıyla belediyenin verdiği kapı numarasına göre satın alınan bir bağımsız bölüm, aslında tapuda bir başkasına ait olabilir. Böyle bir durumla karşılaşmamak için satın alma işleminden önce mutlaka binanın projesi incelenmeli ve konu olan bağımsız bölümün tapuda belirtilen yer olup olmadığını kontrol edilmelidir.

Gayrimenkul satışını gerçek değerden göstermezsem ne olur?
Gayrimenkul satışlarının belediye rayicinden gösterilmesinin yeterli olduğu yönünde bir algı var. Ancak bu yanlıştır. Gayrimenkul satışının gerçek değer üzerinden gösterilmesi gerekir. Yasal olan budur. Alıcıyı da satıcıyı da ilgilendiren bu konu, satış sonrasında büyük sıkıntılara yol açabilir. Alım satım harçlarının düşük olması ya da, değer artışı kazancı vergisinden kurtulmak için satışın gerçek değerden gösterilmemesi, satış sonrasında tarafları daha büyük maliyetlerle karşı karşıya getirebilir. Haklı gerekçelerle açılan satış iptal davaları sonrasında gayrimenkulü geri vermek zorunda kalan alıcı satışı gerçek değer üzerinden göstermemenin bedelini çok ağır ödeyebilir. Ya da Maliye tarafından gerçek değerin gizlendiği tespit edilirse, hem değer artış kazancı vergisi hem de alım-satım harçlarında cezalı duruma düşülecek ve maliyet daha ağır olacaktır.


Gayrimenkulde değer artışı kazancı nasıl hesaplanır?
Gelir Vergisi Kanunu’nun 80 inci maddesi uyarınca, gayrimenkulünüzü alış tarihinde itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkarmanız durumunda, değer artışı kazancı vergisi gündeme gelmektedir. Ancak Miras, Bağış vb. şekilde bedelsiz olarak edindiğiniz mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergilendirilmez.
Değer artışı kazancı, Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) ile hesaplanmaktadır.  Alış ve satış tarihleri arasında ÜFE endeks artış oranlarının %10 ve üzerinde olan kısmı vergilendirilir. ÜFE oranları aylık olarak yayınlandığı için alınan ve satılan ayların değil, bir önceki  ayın ÜFE oranları kullanılır. Satın aldığınız gayrimenkulün üzerine kalıcı olarak eklediğiniz faturalı unsurlar varsa, bunların bedelleri de gayrimenkulün maliyetine dâhil edilir. Hesaplanan bedele farklı dilimlerde %15 ila %35 arasında vergi tahakkuk eder. Ancak gayrimenkullerin vergilendirilmesinde, Gelir İdaresi’nin her yıl belirlediği istisna oranı, hesaplanan bedelden düşülür. 2015 yılı için değer artış kazancı istisnası 10.600 TL’dir.

Rayicin doğruluğunu gösteren başlıca kriterler nelerdir?
Satın alacağınız gayrimenkulün rayicinden emin olmak istiyorsanız en geçerli yöntem SPK onaylı bir eksperlik bürosundan hizmet almaktır. Ancak yaklaşık olarak bir sonuca ulaşmak sizi tatmin edecekse, konu olan gayrimenkulün bölgesinde, satışı gerçekleşen emsallerle karşılaştırma yöntemi oldukça geçerlidir. Satın alacağınız gayrimenkulün çevresinde yakın zamanda “satışı gerçekleşen” emsalleri tespit edip satış fiyatlarını m² bazına indirgeyerek gayrimenkulünüz ile kıyaslayabilirsiniz. Pazarda henüz satış sürecinde olan ürünlerin fiyatları sizi yanıltabilir. Özellikle 6 aydan daha fazla süredir pazarda olan ürünlerin başka bir handikabı yok ise, büyük bir olasılıkla fiyatları rayicin üzerindedir.
Diğer yandan kira getirisi de rayiç hakkında ipucu verebilir. Konutlarda 240 ay/kira olarak kabul edilen amortisman süresi, işyerlerinde 144ay/kira’dır. Ancak kira getirisi üzerinden rayiç tespiti, bölgeye, arz ile talebe ve içinde bulunulan döneme göre değişkenlik gösterip yanıltıcı olabilir.
Gayrimenkulün maliyetini hesaplayarak da yaklaşık rayice ulaşabilirsiniz. Bölgedeki arsa fiyatları, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın inşaat metrekare birim fiyatları ve müteahhit kârı toplanarak rayice ulaşmak mümkündür. Ancak binanın konumu, şerefiyesi, yaşı ve yıpranma oranı da dikkate alınmalıdır.

Kat irtifaklı tapu ile kat mülkiyetli tapu arasındaki fark nedir?
İnşaatı biten bir yapının kat, daire, büro, dükkân, depo gibi bağımsız bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakları kurulabilmesi kat mülkiyeti olarak ifade edilir.
Arsa üzerinde, henüz bina olmadan ya da inşaat halinde iken kurulan mülkiyet haklarına da kat irtifakı denilmektedir.
Dolayısı ile bir tapu kat mülkiyetli ise, konu olan binada oturma ruhsatının alınmış olduğu anlaşılır. Kat irtifaklı tapu ise konu olan taşınmazın henüz inşaat aşamasında olduğunu ya da henüz oturma ruhsatının olmadığını gösterir. Ancak oturma ruhsatı alınmasına rağmen, mal sahibinin tapusunu yenilememiş olma ihtimalini de dikkate almak gerekir.

Yarımada susuzluk tehdidi altında (Röportaj)

Çeşme-Karaburun Yarımadası’nın özellikle kıyı kesimlerindeki yeraltı sularında tespit edilen tuzlanmanın, kısa vadede artacağından endişe ediliyor. Karaburun, Mordoğan, Çeşme, Ildırı, İçmeler ve Seferihisar’da kıyıya yakın bölgelerdeki yeraltı sularında, özellikle suyun çok kullanıldığı yaz aylarında, tuzlanma oranının kabul edilebilir limitlerin üzerine çıktığı belirtiliyor. Ayrıca küresel ısınmanın etkisi ile yüzey sularının azalması veya farklı nedenlerle kirlenmesine bağlı olarak, ihtiyacın çok büyük bir kısmı yeraltı sularından sağlanmakta. Ancak yeraltı sularının ihtiyacı ne kadar süre karşılayacağı belirsiz. Çünkü bu konuda yapılan bilimsel çalışmaların yetersiz olduğu söyleniyor. Yeraltı sularının potansiyelinin bilinmediği, açılan artezyen kuyuları hakkında herhangi bir envanter çalışmanın yapılmadığı belirtiliyor.

İzmir Yüksek Teknoloji Enstitüsü, İnşaat Mühendisliği Bölümü Öğretim Üyesi Prof. Dr. Alper Baba ile görüştüm. Su kaynakları, yeraltı suları,  yeraltı suyu kirliliği, hidrojeoloji, jeotermal enerji, çevre jeolojisi ve mühendislik jeolojisi konularında uzman olan Baba, TÜBİTAK tarafından Karaburun Yarımadası’nda yürütülen, yeraltı su potansiyellerinin belirlenmesi, denize boşalımların saptanması, deniz suyu girişimi modellenmesi ve nedenlerinin ortaya konmasını hedefleyen projeyi yönetiyor.

Yeraltı suları hayati önem taşıyor

Baba, yeraltı sularının önemi hakkında şunları söylüyor: “Yarımada’daki bütün köylerin içme suları, yeraltı suyu kaynaklarından sağlanmaktadır. Küresel ısınmanın etkisi ile azalan yüzey sularının ihtiyacı karşılayabilmesi mümkün değildir. Örneğin DSİ tarafından yapılan Alaçatı Barajı’ndaki doluluk oranı 2014 yılı itibarı ile %3’tür. Ayrıca yüzey sularının farklı sebeplere bağlı olarak kirlenmesi de kullanımı sınırlandırmaktadır. Dolayısı ile yeraltı suları Yarımada için hayati önem taşımaktadır.”

Tuzlanma hızla artıyor

“Karaburun Yarımadası, tektonik bir yapıya sahiptir. Özellikle kireçtaşlarının içinde gelişen ve denizle bağlantılı karstik boşluklar, yeraltı sularının büyük bir bölümünün denize boşalmasına neden olmaktadır. Bu kayaçlar, Yarımada’nın büyük bir kısmını kapsamaktadır. Proje dâhilinde, İller Bankası, Devlet Su işleri Genel Müdürlüğü ve özel şahıslar tarafından birçok gözlem amaçlı sondaj yapılmıştır. Şu anda ağırlıklı olarak Ildırı ve çevresinde bulunan sondajların derinliği yer yer 257 m’yi bulmaktadır. Kıyıya yakın kesimlerde açılmış olan sondajlarda tuzlanmalar gözlenmiştir. Tuzlanma sadece bu bölgeye özel değildir. Tuzlanma, Yarımada’nın genelinde, hatta İzmir’de dâhil olmak üzere, özellikle kıyıya yakın bölgelerdeki yeraltı sularında, suyun çok kullanıldığı dönemlerde artmaktadır. Yeraltı sularının yoğun bir şekilde kullanımı ile deniz suyu girişimleri oluşmakta ve bu da tuzlanmayı artırmaktadır.”

Yakında susuz kalabiliriz

Bilimsel çalışmalar doğrultusunda saptanacak önlemler zamanında alınmazsa Yarımada’nın kısa bir süre sonra, susuz kalabileceğini söyleyen Baba şöyle devam ediyor. “Şu ana kadar elde ettiğimiz verilere bakarak, yeraltı sularının geleceği ile ilgili çok ciddi kaygılar taşıyoruz. Ancak neler yapılabileceği konusunda bir yol haritası çizebilmemiz için, tüm Yarımada genelindeki bilimsel çalışmaların tamamlanması gerekiyor. Bu maliyetli ve zaman alacak süreç için Belediye ve diğer ilgili kurumların desteği şart. Bölgenin jeolojik özellikleri ile ilgili çok sayıda araştırma olmasına rağmen, hidrojeolojisi ile ilgili çalışmalar son derece az. Çoğu çalışma ise bölgesel boyutta. Hidrojeolojik çalışmaların yapılarak yeni gözlem kuyularının açılması, elde edilecek verilere göre çekimlerin kontrol altına alınması, kaynak debilerinin ve EC değerlerinin düzenli olarak ölçülmesi, yeni kuyuların da bu çalışmalar ışığında açılması son derece önemli.”

Deniz suyu çözüm değil

Deniz suyunun tatlı suya dönüştürülmesini bir çözüm yolu olarak görenlerin de olduğunu belirten Baba, bu işlemin çok maliyetli ve pratik olmayan bir yöntem olduğunu, bu nedenle farklı çözüm yolları aramak yerine, acilen mevcut kaynakların korunması konusunda harekete geçilmesi gerektiğini söylüyor.

Jeotermal kaynaklarımızın kıymetini bilmiyoruz

Yarımada üzerindeki yeraltı sularımızda olduğu gibi jeotermal kaynaklarımız konusunda da yeterli bilimsel çalışmaların yapılmadığına değinen Baba şunları söylüyor: “Jeotermal kaynaklarımızın Yarımada’nın kalkınması konusunda önemli bir etkisi olabilir. Özellikle termal turizmi kalkınma için önemli bir sektördür. Fakat maalesef bu güne kadar yeterli girişimlerde bulunulmamıştır. Örneğin Urla İçmeler ’deki termal kaynak, Romalılar döneminde bile önemli bir tedavi merkezi olarak kullanılıyordu. Fakat bu kaynak halen atıl durumdadır.”

“Yeraltı sularında olduğu gibi, jeotermal kaynaklarımızın durumu da bilimsel çalışmalarla tespit edilmeli ve bu verilere bağlı uygun projeler geliştirerek ekonomiye kazandırılmalıdır.”

Röportaj: Aşkın Yaka

Gayrimenkulde kazancın sırları

Gayrimenkul yatırımları için “alan her zaman kazanır” denir. Büyük riskler ve hatalar içeren yatırımlar yapılmadığı sürece gayrimenkulden zarar etmek pek mümkün değildir. Almanın da, satmanın da zamanını ve koşullarını iyi saptamak gerekir. Böylece yatırımınızın süresini ve kazancınızın oranını olumlu yönde etkileyebilirsiniz.

Bütçe oluşturmak
Paranızın tamamını satmak üzere alacağınız gayrimenkullere bağlamayın. Zorunlu giderleriniz için bir miktar nakit akışı sağlayacak kiralık gayrimenkulleriniz olmalıdır. Ayrıca yeni fırsatları kaçırmamak için hazırda duran nakdiniz de bulunmalıdır. Gayrimenkul yatırımlarında krediye başvurmayın. Zaman konusunda yanılabilirsiniz ve gereksiz yere faiz ödemek durumunda kalabilirsiniz. Araziler uzun, arsalar ise kısa vadeli yatırımlar için uygundur. Yatırım sepetinizde her ikisinden de bulunmalıdır.

Doğru gayrimenkulü belirlemek

Gayrimenkul yatırımlarında, gelişmekte olan bölgeler öncelikli yatırım alanlarıdır. Arsa, arazi, mesken ya da işyeri fark etmez. Ulaşımın kolay olduğu, istihdam sağlayacak tesislere, hastane, okul, alışveriş merkezi gibi sosyal unsurlara yakın, planlanmış imar alanlarının sınırlarında ya da yakınlarında bulunan gayrimenkuller daima kazanç sağlar.

Gelişim sürecini tamamlamış, fiyatları belli bir doygunluğa ulaşmış bölgeler, yatırımcıya oransal olarak daha düşük karlar sağlayacaktır.

Gayrimenkulün türü ne olursa olsun, satılabilirliğini olumsuz yönde etkileyecek handikapları olmamalıdır. Hitap ettiği alıcı profili mümkün olduğu kadar geniş olmalıdır. Yapılardaki sıra dışı mimari özellikler, fonksiyonel olmayan unsurlar, aşırı büyük meskenler, gerek fiyat gerekse özellikleri itibarı ile çevresi ile uyum sağlamayan ürünler kazancı ve satış hızını kısıtlar.

Bir gayrimenkulün değerini etkileyen en önemli faktör bölgesidir. Satın alınacak gayrimenkulün çevresi dikkatle incelenmelidir. İmar açısından yakın çevresinde planlanan unsurlar gözden geçirilmelidir. 

Alırken kazanmak

Ticaretin altın kurallarından olan “alırken kazanmak” gayrimenkul pazarında da geçerlidir. Satın alacağınız gayrimenkulün zamanla değer kazanacağını öngörerek, yüksek fiyatına razı olmayınız. İşler sandığınız gibi gitmeyebilir. Düşündüğünüz yatırım süresini bekleyemeden acilen satmak zorunda kalabilirsiniz. Üstelik daha fazla kazanabilmek varken, azına razı olmak pek akılcı değildir.

Alacağınız gayrimenkulün okazyon (kelepir) olması elbette yatırımı çok cazip kılacaktır. Ancak okazyon ürünler pazarda az sayıdadır ve hemen satılır. Dolayısı ile okazyon bulacağım derken zaman kaybedebilirsiniz. Ayrıca piyasa değerinin altında olan gayrimenkullerin handikaplı olma ihtimaline karşılık da dikkatli olunmalıdır. Bu nedenlerle asıl hedef rayicinde olan ürünlerdir.

Pazarın nabzını tutmak

Satın aldığınız gayrimenkulün çevresindeki gelişmeleri yakından takip etmelisiniz. Arsa ve arazi yatırımlarında imar ile ilgili gelişmeler hakkında belediye ile temas halinde olmak önemlidir. Gayrimenkulünüzün değerini etkileyecek olumlu gelişmeler kadar olumsuz gelişmeler de olabilir. Bu gelişmeleri önceden biliyor olmak sizi zarar etmekten kurtarabilir. Bölgede pazara çıkan ürünleri ve satışı gerçekleşen emsalleri güncellemek, acil satış kararı vermeniz gerektiğinde ya da gelen iyi bir teklifi kaçırılmamanız konusunda faydalı olacaktır. Gayrimenkulünüze olan talebin artması bölgedeki gelişmelerin habercisi olabilir. Bu durum satış zamanının yaklaşmakta olduğuna da işaret edebilir.

Cesaretli olmak

Gayrimenkul konusunda yatırım yapmaya karar verdiğinizde karşınıza çıkacak çok sayıdaki seçenek kafanızı karıştırabilir. Ayrıca yakın çevrenizin tavsiyeleri de düşüncelerinizi dağıtabilir. Farklı fikirler ve farklı seçenekler karşısında karar vermekte güçlük çekebilirsiniz. Hatta bu güçlüğün yaratacağı stresten dolayı yanlış yatırımlar yapabilir ya da başka yatırım enstrümanlarına kayabilirsiniz. Gayrimenkullerde yatırım değerini farklı oranlarda etkileyen onlarca kriter vardır. Bu kriterlerin her birinde pozitif olan bir gayrimenkulü bulmak neredeyse imkânsızdır.  Dolayısı ile temel kriterlere uyduğunu gördüğünüz birkaç seçenek belirleyerek tercihinizi cesaretle yapmalısınız.

Satarken de kararsızlık yaşayabilirsiniz. Satış için doğru zaman ya da doğru fiyat olup olmadığı düşüncesi sizi strese sokabilir. Unutmayınız ki gayrimenkulünüzü olumsuz yönde etkileyecek bir faktör gelişmedikçe değeri her geçen gün artacaktır. Bunun sonu yoktur. Ancak artış hızı hep aynı düzeyde seyretmeyecektir. Satış için karar vermek ve bunu cesaretle uygulamak önemlidir. Çünkü elde edeceğiniz nakit, yeni fırsatların ve yeni kazançların kapısını açacaktır. Değer artış hızının yavaşlaması özel ve geçici bir nedene bağlı değilse satış için bir gerekçe sayılabilir. Satış zamanı için kota belirlemek de iyi bir yöntem olabilir. Ancak artışa sebep olabilecek kısa vadeli gelişmeler öngörüyorsanız beklenebilir. Talebin doygunluğa ulaştığı dönemi beklemek ise potansiyel fırsatları kaçırmak açısından tavsiye edilmez.

Konutlar küçülüyor

Toplumsal yapımızdaki bireyselleşmeye yönelik değişim ve ekonomik sebepler, küçük konutlara olan talebi artırmaya devam ediyor.

Son yıllarda solo yaşam olarak da adlandırılan bu yeni yaşam biçimi, küçük evlerde barınan, yalnız ya da az nüfuslu aile yaşamını ifade ediyor. Bu yaşam biçiminde bazen ofis ve ev ihtiyaçları da aynı çatı altında karşılanıyor. Buna bağlı olarak iş ve ev arasında ulaşım için kaybedilen süre kazanca dönüşürken, yol maliyeti, kira, aidat, elektrik, su ve doğal gaz faturaları da hafifliyor.

Yaşam koşullarının ağırlaşması ile sınırlı zamanda çok iş yapmak zorunda kalan kent insanı, pratiklik sağlayan küçük evlerde daha mutlu oluyor.

Büyük evlerin fiyatları ile aynı olsa bile tüketiciler *residence ve *concierg hizmeti ile lüks yaşam olanağı sağlayan projelerdeki küçük daireleri tercih edebiliyorlar.

Kent ortamında yoğun çalışan, yalnız yaşayan, çocuksuz ya da tek çocuklu ailelerin yükünü hafifleten bu tarz yapılara olan talep artıkça, üreticiler de projelerini talebe göre şekillendiriyor. Son yıllarda hayata geçirilen projelerin çoğunda 1+1 ve stüdyo tipi daireler üretiliyor.

Büyük kentlerde geçici görevle çalışacak olan kesimin de, hem kira ödememek hem de görev süresi sonunda satışlarından kar etmek için bu tarz daireleri satın aldığı gözleniyor. Aynı zamanda öğrenciler için de vazgeçilmez olan küçük daireler, kira getirisi amacı ile yatırım yapanların ilgisini çekiyor. Yüksek kira getirisi sağlayan bu tip dairelerde yatırımın geri dönüş süresi de daha kısa oluyor. Talebin yoğun olması ikinci el piyasada da kolay alınıp satılmasını sağlıyor.

Özellikler büyük kentlerde yaygınlaşan 1+1 ve stüdyo tipi daireler birçok farklı kullanıcı profiline hitap ediyor. İş dünyasının yoğun olduğu semtlerde, havaalanı civarlarında, ofis olarak da kullanılan bu daireler çok rağbet görüyor. Ayrıca firmalar bu tip daireleri misafirhane olarak da kullanabiliyor. Üniversite bölgelerinde öğrenciler, hastane çevrelerinde kronik hastalar ve yakınları, 1+1 ve stüdyo tipi daireleri tercih ediyor.

Büyüklük tercihi konusunda yapılan 3 yanlış

imarın elverdiği yoğunluğun tamamını kullanmak:

Gerek ticari, gerekse kişisel amaç ile üretilecek yeni konutlarda, çoğu zaman kullanım alanının, bina değeri ile doğru orantılı olduğu düşünülüyor. Bu nedenle imar planında arsa için belirlenmiş yapı yoğunluğunun tamamı kullanılıyor, hatta mümkün olduğu kadar sınırlarını zorlayan imalat yöntemlere başvurulabiliyor. Oysa bölgeye ve kullanıcı ihtiyaçlarına göre hareket etmek gerekiyor. Örneğin 140 m²’lik bir alan yeterli iken, imar durumu izin veriyor diye 180m²’lik bir villa inşa etmek anlamsız oluyor. Bu durumda hem maliyet gereksiz yere artıyor hem de satış fiyatı aynı oranda yükselmiyor. Ayrıca “satılabilirlik” faktörü de olumsuz yönde etkileniyor. Çünkü ortalama konut büyüklüklerinin üzerine çıkan imalatlarda alıcı profili daraldığı için satış zorlaşıyor.

İhtiyacı çocuklara göre belirlemek

Bir konut satın alırken, kullanım alanını erişkin çocuklara göre belirlemek yerinde bir karar olmayabiliyor.  Özellikle birden fazla çocuk sahibi olan ailelerde çocukların geleceğini öngörmek gerekiyor. Çocukların okul, evlilik ya da iş durumuna göre evden kısa bir süre sonra ayrılma ihtimallerinin değerlendirilmesi gerekiyor. Böyle bir olasılık varsa, geniş olan bir odayı bölerek kullanmak gibi geçici çözümler tercih edilebiliyor.

Giderleri hesaba katmamak

Evin büyüklüğü, masrafları ile doğru orantılı oluyor. Evin kullanım alanı büyüdükçe masrafları da artıyor. Büyük bir ev satın alınacağı zaman masraflarının da çok olacağını hesaba katmak gerekiyor. Aydınlatma, iklimlendirme, su, temizlik giderleri gibi masraflar sanıldığından çok daha fazla olabiliyor.

Residence nedir?

İngilizce kökenli olan “residence” kelimesi, “konut” anlamına gelse de, ülkemizde konaklama tesislerinin verdiği hizmetlerden de faydalanan konut binaları olarak kullanılmaktadır. Standart bir residence dairede; tam donanımlı mutfak, ütü odası, kablolu televizyon, uydu tv, internet bağlantısı, kasa, direkt telefon, split klima, kasa ve çamaşır makinesi bulunur. Ayrıca Resindence binalarda, resepsiyon hizmeti, günlük temizlik servisi, kuru temizleme, çamaşırhane, otopark, alışveriş servisi ile spor salonu, sinema ve toplantı salonu gibi sosyal tesisler de yer alır.

Concierge hizmeti nedir?

(Okunuşu: konsiyerj) Fransızca kökenli bir kelime olan concierge, büyük otellerde müşterilerin otel dışındaki iş ayarlamalarını yapan birimin adıdır.

Ön Büro (Front Office) departmanına bağlı olarak çalışır. Bell servis, vale servisi, dormenler, şoförler genelde bu birimin kontrolü altındadır. Dünyada Les Clefs d’Or adı altında bir dernekleri vardır. İyi bir Concierge'in bulunduğu bir otelin müşterisine organize edemeyeceği hiçbir hizmet yoktur.

Mutluluğunuzun sırrı mütevazi bir köy evinde olabilir.

Her geçen gün katlanarak artan bilgi yoğunluğu, ürün çeşitliliği, tüketim alışkanlıkları, teknolojik gelişmeler ve iletişim seçenekleri yaşamımızı kolaylaştırmaktan çok zorlaştırmaya başladı. Bu yoğunluğun getirdiği, ekonomik ve psikolojik yükler, birçoğumuz için dayanılmaz hale gelmekte. Bu nedenle, daha sade ve dingin bir yaşam için, kırsal alanlara yerleşmek isteyenlerin sayısı son yıllarda giderek artıyor.

Gün geçtikçe artan hizmet ve ürün çeşitliliği, beraberinde, onlara sahip olabilmek için daha çok para kazanmayı,  daha çok para ise daha fazla çalışmayı gerektirmekte.  Bu kısır döngünün içine girenler, bir süre sonra kendileri ve sevdikleri için zaman ayıramaz hale geliyor ve mutsuzlaşıyorlar. Aslında ekonomiyi tanımlayan, “sınırsız insan ihtiyaçlarını sınırlı kaynaklarla karşılamaya çalışmak” ifadesi de bu kısır döngüyü gayet güzel anlatıyor. Sınırsız olduğu ve olacağı bilinen ihtiyaçları, sınırlı ömürlerle ve sınırlı kaynaklarlarla karşılamaya çalışmak aslında pek akla da uygun değil.
Özünde maddeciliği ve mülkiyetçiliği terk etmek olan minimalizm, işte bu kısır döngünün farkına varanların felsefesi. Ancak malum, minimalist yaşam tarzını kent ortamında uygulamak pek mümkün değil. Sadece mimari ve dekoratif düzenlemelerle minimalizmi yaşamak, görsellikten öteye gidemiyor. Fakat kent yaşamına alışmış, ancak
minimalizme sempati duymuş bir kişinin de, ıssız adada Robinson Crusoe gibi yaşaması beklenemez. Doğal olarak, daha sakin ve yapılaşmanın daha seyrek olduğu, kırsal yaşam düzenini sürdüren yerli halkın da bulunduğu, güvenli bölgeler minimalistlerin tercih ettiği yerler oluyor.

Gayrimenkul danışmanı olarak, bu felsefenin son yıllarda giderek yaygınlaştığını söyleyebilirim. Kırsal alandaki taşınmazlara duyulan ilginin artması en önemli göstergelerden sayılabilir. Ayrıca danışmanlık yaptığımız müşterilerimizin, arayışı içinde oldukları ve tarif ettikleri yeni yaşam tarzı, çoğu zaman minimalizmi işaret ediyor. Pek çoğu, kent ortamında kurdukları yaşamı tamamen terk etmeye cesaret edemese de, bir köy evinde dönemsel olarak bulunmayı arzuluyor. Bazıları ikinci bir konut olarak, bahçeli, mütevazi bir taş ev satın almayı, bahçesinde domatesi, biberi, soğanı, kümesinde birkaç tavuğu, hatta koyunu, keçisi ile bir köy yaşamı istiyor. Kendi yetiştirdiği buğdaydan yaptığı ekmeyin tadını, anlata anlata  bitiremeyen kentlilerin sayısı giderek çoğalıyor.  Jakuzisinden, spor arabasından ve dolarlarından kurtularak, toprağa yalınayak basmanın mutluluğunu yaşayanların sayısı belirgin bir oranda artmakta.

Minimalizme sempati duymalarına rağmen, yerleşik bir düzen kuramayanlar da hobi bahçeleriyle yetiniyor. En azından haftanın birkaç saatini bahçesinde geçirenler, mutluluk için su, toprak, güneş ve dostlarından başka bir şeye gerek duymuyor.

Aşkın Yaka
Ar-Ge Müdürü
Gayrimenkul danışmanı

Tarım arazilerinin satışı zorlaştı

Tarım arazilerinin satılabilmesi için artık bazı kriterlere uygunluk aranıyor

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullananımı Kanunu’nun, 15-05-2014 tarih ve 29001 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 6537 sayılı Kanun değişikliğinin getirdiği yeni sistemde tarım arazileri, iki yeni kavram ile sınıflandırıldı. “Asgari tarımsal arazi büyüklüğü” ve “Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü” kavramları ile arazilerin devir ve miras yolu ile bölünmelerinin önlenmesi amaçlanıyor.

Bu doğrultuda tapu sicil müdürlükleri, devir talebinde bulunulan bir arazinin imar planı dışında kalıp kalmadığını veya imar planında ise tarımsal niteliği korunacak alanda olup olmadığını ilgili belediye ile yazışarak tespit ediyor.

Eğer devire konu olan arazi tarımsal alanda kalıyor ise, 5403 sayılı Kanun kapsamında müstakilen veya hisseli olarak devrinin uygun olup olmadığı, il/ilçe gıda tarım ve hayvancılık müdürlüğüne yazılı olarak soruluyor. Alınacak cevaba göre de işlemlere yön veriliyor.

İşlemler uzadı

Tapu daireleri ile ilgili kurumlar arasındaki yazışmalar elden takipli yapılsa da, kurumlardaki yoğunluk ve kanunun yeni uygulanmaya başlamasından kaynaklanan aksaklıklar, satış işlemlerinin uzamasına neden oluyor. Ancak, Tarım Reformu Genel Müdürlüğü’nden yapılan açıklamaya göre, tapu sicil müdürlükleri 5-6 aya kadar hazır hale gelecek olan “arazi işletme veri tabanını” kullanarak, tarım il/ilçe müdürlüklerine başvurmaksızın devir işlemlerine yön verebilecek. Bu da devir işlemlerinin hızını artıracak.

Nakit sıkışıklığı olan çiftçi zor durumda

Borcundan veya zorunlu ihtiyaçlarından dolayı tarım arazisini satmak isteyen çiftçiler yasadan kaynaklanan engellerden dolayı zor durumda kaldı. Alıcı ile pazarlığını yaparak satış için tapu dairesine gelen ve kanundan haberdar olmayan mal sahipleri, arazisini satamayacağını öğrendiğinde hayal kırıklığına uğruyor. Alıcı için de hayal kırıklığı yaratan bu durum karşısında bazı vatandaşlar özel mülkiyetlerini satamamalarına tepki gösteriyorlar.

Tasfiye amacı ile hareket edenler satıyor

Aslında yeni yasaya göre tarım arazisi sahipleri, arazilerini satmaya, başka bir değişle, işletmelerini tasfiye etme hakkına her zaman sahip. Zımnen tarım arazilerini tasfiye edeceğine, bütün arazilerini satarak çiftçiliği bırakacağına dair şerhi tapusuna işleterek, arazi büyüklüğü ve adedi ne olursa olsun, müşteri çıktıkça, muayyen bir zamanda satabiliyor. Ancak bu kişiler tekrar çiftçilik yapacağım diyemiyorlar. Toplulaştırma yapılan bölgelerde bu araziler, satıcı sepetinde olan araziler olarak kabul ediliyor.

Arazisini satmak isteyen kişinin sadece tek bir parseli var ise, hangi büyüklükte olursa olsun, hiç bir sorgu olmadan satabiliyor. Ancak ön alım hakkı olan komşu parsel ya da varisler var ise bunların talepleri öncelikli olarak dikkate alınıyor.

Birden çok tarım arazisi olanlar dikkat

Satış başvurusunda bulunan kişinin arazileri toplamı, yeter gelirli arazi büyüklüğünde ise bu büyüklüğü oluşturan parsellerden bir ya da birkaçını satamıyor. Bu durumda arazilerinin tamamını satmak dışında bir seçeneği yok. Eğer arazilerinin toplamı, yeter gelirli arazi büyüklüğünün üzerinde ise, fazla olan kısmını ifraz (ayırma) koşullarına uygunluğu halinde satabiliyor.

Bir tarım arazisinin satış başvurusunda, satıcıya henüz intikal etmemiş başka araziler de varsa bunlar dikkate alınmıyor.

Parseller arasındaki mesafe önemli

Tarım arazileri arasındaki uzaklık, üretim giderlerini artıran, dolayısı ile ekonomik bütünlüğü bozan bir faktör olduğu için, yasa bir uzaklık sınırlaması getirmiş.  Bu sınırlamaya göre bir kişinin parselleri, bulunduğu köyden başka bir köyde ve kuş uçumu 5km’den fazla mesafede ise alan sınırlaması olmadan satabiliyor.

Tarım dışı kullanım

Tarım dışı kullanım amaçlı taleplerde, tarım dışı kullanıma izin verilmiş parseller, tarımsal açıdan ekonomik bütünlük oluşturmayacağı için satılabiliyor.

Koşulsuz satılabilen araziler

“Ekonomik büyüklük” kavramı ile belirlenen arazi büyüklüklerinin altında kalan araziler çiftçiyi ekonomik anlamda kayba uğrattığı gerekçesi ile yeter gelir sınırının altında da olsa, üstünde de olsa koşulsuz satılabiliyor. Bakanlık tarafından belirlenen “Ekonomik büyüklük” sınırları şöyle: Kuru tarımda 10 dekar, sulu tarımda 5 dekar, dikili tarımda 3 dekar, örtü altı tarımda da (sera) 1 dekar.

Yasanın gerekleri

Tarım Reformu Genel Müdürlüğü’nden yapılan açıklamaya göre ülkemizdeki tarım arazilerinin yaklaşık olarak 40 milyon hissedarı bulunuyor. Ancak bu arazilerde çiftçilik yapanların sayısı yaklaşık olarak 3 milyon dolayında. Bu durumda 37 milyon hissedar tarım arazisinden gelir elde edemediği için mağdur. Bu arazilerin bir kısmında tarım yapan 3 milyon çiftçi de, çoğunlukla akrabalarına ait olan ve tam olarak sahiplenemediği topraklar için yatırım yapmaktan kaçınıyor ve yine bir anlamda mağduriyet yaşıyor.

Arazilerimiz miras yolu ile küçüldüğü için tarımsal ekonomi açısından değerini yitiriyor, diğer tarım ülkeleri ile rekabet şansımız azalıyor.

Ülkemizde sulu tarım yapılan arazilerin ortalaması %60 civarında. Ancak bu oran bazı bölgelerde miras yolu ile küçülen ve ekonomik olmaktan çıkan araziler nedeni %20’lere kadar düşüyor.

Bu nedenlerle çözüm, arazilerimizin bölünmesini engellemek ve parçalanmış arazilerimizi yeniden toplulaştırarak tarımsal ekonomiye kazandırmaktır.

Tarım Reformu Genel Müdürü Dr. Gürsel Küsek yasanın daha iyi anlaşılarak özümsenmesi için şu örneği veriyor: “Babadan kalan bir dairenin çocuklar arasında oda, oda paylaştırılması nasıl mümkün değil ise, tarım arazilerini de öyle görmek gerekiyor. Miras yolu ile intikal eden tarım arazilerinin, apartman dairesi misali, ya tümünü satmak, ya kiraya verip gelirini paylaşmak, ya da satış yolu ile tüm arazileri bir kardeşe devretmekten başka seçenek yoktur.”

Asgari tarımsal arazi büyüklüğü:  Üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğüdür. Bu büyüklükler; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardır

Yeter gelirli arazi büyüklüğü:  Bakanlıkça bölgesel farklılıklar gözetilerek İl ve ilçe bazında belirlenen, bir aileye bir yıl yetecek geliri sağlayabilecek arazi büyüklüğüdür.

İlçe	Sulu tarım (da)	Kuru tarım (da)	Dikili tarım (da)	Örtü altı tarım (da)
Çeşme	85	170	10	3
Güzelbahçe	55	135	10	3
Karaburun	60	185	10	3
Kemalpaşa	65	135	10	3
Menderes	55	135	10	3
Seferihisar	55	140	10	3
Urla	55	135	10	3