Mutluluğunuzun sırrı mütevazi bir köy evinde olabilir.

Her geçen gün katlanarak artan bilgi yoğunluğu, ürün çeşitliliği, tüketim alışkanlıkları, teknolojik gelişmeler ve iletişim seçenekleri yaşamımızı kolaylaştırmaktan çok zorlaştırmaya başladı. Bu yoğunluğun getirdiği, ekonomik ve psikolojik yükler, birçoğumuz için dayanılmaz hale gelmekte. Bu nedenle, daha sade ve dingin bir yaşam için, kırsal alanlara yerleşmek isteyenlerin sayısı son yıllarda giderek artıyor.

Gün geçtikçe artan hizmet ve ürün çeşitliliği, beraberinde, onlara sahip olabilmek için daha çok para kazanmayı,  daha çok para ise daha fazla çalışmayı gerektirmekte.  Bu kısır döngünün içine girenler, bir süre sonra kendileri ve sevdikleri için zaman ayıramaz hale geliyor ve mutsuzlaşıyorlar. Aslında ekonomiyi tanımlayan, “sınırsız insan ihtiyaçlarını sınırlı kaynaklarla karşılamaya çalışmak” ifadesi de bu kısır döngüyü gayet güzel anlatıyor. Sınırsız olduğu ve olacağı bilinen ihtiyaçları, sınırlı ömürlerle ve sınırlı kaynaklarlarla karşılamaya çalışmak aslında pek akla da uygun değil.
Özünde maddeciliği ve mülkiyetçiliği terk etmek olan minimalizm, işte bu kısır döngünün farkına varanların felsefesi. Ancak malum, minimalist yaşam tarzını kent ortamında uygulamak pek mümkün değil. Sadece mimari ve dekoratif düzenlemelerle minimalizmi yaşamak, görsellikten öteye gidemiyor. Fakat kent yaşamına alışmış, ancak
minimalizme sempati duymuş bir kişinin de, ıssız adada Robinson Crusoe gibi yaşaması beklenemez. Doğal olarak, daha sakin ve yapılaşmanın daha seyrek olduğu, kırsal yaşam düzenini sürdüren yerli halkın da bulunduğu, güvenli bölgeler minimalistlerin tercih ettiği yerler oluyor.

Gayrimenkul danışmanı olarak, bu felsefenin son yıllarda giderek yaygınlaştığını söyleyebilirim. Kırsal alandaki taşınmazlara duyulan ilginin artması en önemli göstergelerden sayılabilir. Ayrıca danışmanlık yaptığımız müşterilerimizin, arayışı içinde oldukları ve tarif ettikleri yeni yaşam tarzı, çoğu zaman minimalizmi işaret ediyor. Pek çoğu, kent ortamında kurdukları yaşamı tamamen terk etmeye cesaret edemese de, bir köy evinde dönemsel olarak bulunmayı arzuluyor. Bazıları ikinci bir konut olarak, bahçeli, mütevazi bir taş ev satın almayı, bahçesinde domatesi, biberi, soğanı, kümesinde birkaç tavuğu, hatta koyunu, keçisi ile bir köy yaşamı istiyor. Kendi yetiştirdiği buğdaydan yaptığı ekmeyin tadını, anlata anlata  bitiremeyen kentlilerin sayısı giderek çoğalıyor.  Jakuzisinden, spor arabasından ve dolarlarından kurtularak, toprağa yalınayak basmanın mutluluğunu yaşayanların sayısı belirgin bir oranda artmakta.

Minimalizme sempati duymalarına rağmen, yerleşik bir düzen kuramayanlar da hobi bahçeleriyle yetiniyor. En azından haftanın birkaç saatini bahçesinde geçirenler, mutluluk için su, toprak, güneş ve dostlarından başka bir şeye gerek duymuyor.

Aşkın Yaka
Ar-Ge Müdürü
Gayrimenkul danışmanı

Tarım arazilerinin satışı zorlaştı

Tarım arazilerinin satılabilmesi için artık bazı kriterlere uygunluk aranıyor

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullananımı Kanunu’nun, 15-05-2014 tarih ve 29001 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 6537 sayılı Kanun değişikliğinin getirdiği yeni sistemde tarım arazileri, iki yeni kavram ile sınıflandırıldı. “Asgari tarımsal arazi büyüklüğü” ve “Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü” kavramları ile arazilerin devir ve miras yolu ile bölünmelerinin önlenmesi amaçlanıyor.

Bu doğrultuda tapu sicil müdürlükleri, devir talebinde bulunulan bir arazinin imar planı dışında kalıp kalmadığını veya imar planında ise tarımsal niteliği korunacak alanda olup olmadığını ilgili belediye ile yazışarak tespit ediyor.

Eğer devire konu olan arazi tarımsal alanda kalıyor ise, 5403 sayılı Kanun kapsamında müstakilen veya hisseli olarak devrinin uygun olup olmadığı, il/ilçe gıda tarım ve hayvancılık müdürlüğüne yazılı olarak soruluyor. Alınacak cevaba göre de işlemlere yön veriliyor.

İşlemler uzadı

Tapu daireleri ile ilgili kurumlar arasındaki yazışmalar elden takipli yapılsa da, kurumlardaki yoğunluk ve kanunun yeni uygulanmaya başlamasından kaynaklanan aksaklıklar, satış işlemlerinin uzamasına neden oluyor. Ancak, Tarım Reformu Genel Müdürlüğü’nden yapılan açıklamaya göre, tapu sicil müdürlükleri 5-6 aya kadar hazır hale gelecek olan “arazi işletme veri tabanını” kullanarak, tarım il/ilçe müdürlüklerine başvurmaksızın devir işlemlerine yön verebilecek. Bu da devir işlemlerinin hızını artıracak.

Nakit sıkışıklığı olan çiftçi zor durumda

Borcundan veya zorunlu ihtiyaçlarından dolayı tarım arazisini satmak isteyen çiftçiler yasadan kaynaklanan engellerden dolayı zor durumda kaldı. Alıcı ile pazarlığını yaparak satış için tapu dairesine gelen ve kanundan haberdar olmayan mal sahipleri, arazisini satamayacağını öğrendiğinde hayal kırıklığına uğruyor. Alıcı için de hayal kırıklığı yaratan bu durum karşısında bazı vatandaşlar özel mülkiyetlerini satamamalarına tepki gösteriyorlar.

Tasfiye amacı ile hareket edenler satıyor

Aslında yeni yasaya göre tarım arazisi sahipleri, arazilerini satmaya, başka bir değişle, işletmelerini tasfiye etme hakkına her zaman sahip. Zımnen tarım arazilerini tasfiye edeceğine, bütün arazilerini satarak çiftçiliği bırakacağına dair şerhi tapusuna işleterek, arazi büyüklüğü ve adedi ne olursa olsun, müşteri çıktıkça, muayyen bir zamanda satabiliyor. Ancak bu kişiler tekrar çiftçilik yapacağım diyemiyorlar. Toplulaştırma yapılan bölgelerde bu araziler, satıcı sepetinde olan araziler olarak kabul ediliyor.

Arazisini satmak isteyen kişinin sadece tek bir parseli var ise, hangi büyüklükte olursa olsun, hiç bir sorgu olmadan satabiliyor. Ancak ön alım hakkı olan komşu parsel ya da varisler var ise bunların talepleri öncelikli olarak dikkate alınıyor.

Birden çok tarım arazisi olanlar dikkat

Satış başvurusunda bulunan kişinin arazileri toplamı, yeter gelirli arazi büyüklüğünde ise bu büyüklüğü oluşturan parsellerden bir ya da birkaçını satamıyor. Bu durumda arazilerinin tamamını satmak dışında bir seçeneği yok. Eğer arazilerinin toplamı, yeter gelirli arazi büyüklüğünün üzerinde ise, fazla olan kısmını ifraz (ayırma) koşullarına uygunluğu halinde satabiliyor.

Bir tarım arazisinin satış başvurusunda, satıcıya henüz intikal etmemiş başka araziler de varsa bunlar dikkate alınmıyor.

Parseller arasındaki mesafe önemli

Tarım arazileri arasındaki uzaklık, üretim giderlerini artıran, dolayısı ile ekonomik bütünlüğü bozan bir faktör olduğu için, yasa bir uzaklık sınırlaması getirmiş.  Bu sınırlamaya göre bir kişinin parselleri, bulunduğu köyden başka bir köyde ve kuş uçumu 5km’den fazla mesafede ise alan sınırlaması olmadan satabiliyor.

Tarım dışı kullanım

Tarım dışı kullanım amaçlı taleplerde, tarım dışı kullanıma izin verilmiş parseller, tarımsal açıdan ekonomik bütünlük oluşturmayacağı için satılabiliyor.

Koşulsuz satılabilen araziler

“Ekonomik büyüklük” kavramı ile belirlenen arazi büyüklüklerinin altında kalan araziler çiftçiyi ekonomik anlamda kayba uğrattığı gerekçesi ile yeter gelir sınırının altında da olsa, üstünde de olsa koşulsuz satılabiliyor. Bakanlık tarafından belirlenen “Ekonomik büyüklük” sınırları şöyle: Kuru tarımda 10 dekar, sulu tarımda 5 dekar, dikili tarımda 3 dekar, örtü altı tarımda da (sera) 1 dekar.

Yasanın gerekleri

Tarım Reformu Genel Müdürlüğü’nden yapılan açıklamaya göre ülkemizdeki tarım arazilerinin yaklaşık olarak 40 milyon hissedarı bulunuyor. Ancak bu arazilerde çiftçilik yapanların sayısı yaklaşık olarak 3 milyon dolayında. Bu durumda 37 milyon hissedar tarım arazisinden gelir elde edemediği için mağdur. Bu arazilerin bir kısmında tarım yapan 3 milyon çiftçi de, çoğunlukla akrabalarına ait olan ve tam olarak sahiplenemediği topraklar için yatırım yapmaktan kaçınıyor ve yine bir anlamda mağduriyet yaşıyor.

Arazilerimiz miras yolu ile küçüldüğü için tarımsal ekonomi açısından değerini yitiriyor, diğer tarım ülkeleri ile rekabet şansımız azalıyor.

Ülkemizde sulu tarım yapılan arazilerin ortalaması %60 civarında. Ancak bu oran bazı bölgelerde miras yolu ile küçülen ve ekonomik olmaktan çıkan araziler nedeni %20’lere kadar düşüyor.

Bu nedenlerle çözüm, arazilerimizin bölünmesini engellemek ve parçalanmış arazilerimizi yeniden toplulaştırarak tarımsal ekonomiye kazandırmaktır.

Tarım Reformu Genel Müdürü Dr. Gürsel Küsek yasanın daha iyi anlaşılarak özümsenmesi için şu örneği veriyor: “Babadan kalan bir dairenin çocuklar arasında oda, oda paylaştırılması nasıl mümkün değil ise, tarım arazilerini de öyle görmek gerekiyor. Miras yolu ile intikal eden tarım arazilerinin, apartman dairesi misali, ya tümünü satmak, ya kiraya verip gelirini paylaşmak, ya da satış yolu ile tüm arazileri bir kardeşe devretmekten başka seçenek yoktur.”

Asgari tarımsal arazi büyüklüğü:  Üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğüdür. Bu büyüklükler; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardır

Yeter gelirli arazi büyüklüğü:  Bakanlıkça bölgesel farklılıklar gözetilerek İl ve ilçe bazında belirlenen, bir aileye bir yıl yetecek geliri sağlayabilecek arazi büyüklüğüdür.

İlçe	Sulu tarım (da)	Kuru tarım (da)	Dikili tarım (da)	Örtü altı tarım (da)
Çeşme	85	170	10	3
Güzelbahçe	55	135	10	3
Karaburun	60	185	10	3
Kemalpaşa	65	135	10	3
Menderes	55	135	10	3
Seferihisar	55	140	10	3
Urla	55	135	10	3

Müstakil bir evde yaşamaya hazır mısınız?

Apartman dairelerinde yaşayanların birçoğu müstakil yaşamın özlemini çeker. Bu özlemin çok sayıda haklı sebebi vardır. Komşuların gürültüsü, sakinler arasındaki anlaşmazlıklar, ortak alanlardaki paylaşım sorunları, bir arada olmanın getirdiği sosyo-kültürel çatışmalar, mangal yasağı, evcil hayvan yasağı, yüksek sesle müzik dinleyememek gibi kısıtlayıcı kurallar ile doğaya yakın olma arzusu; müstakile olan özlemi artıran başlıca unsurlardandır. Ancak apartman yaşamına alışanların müstakil yaşama uyum sağlamaları birçok açıdan kolay değildir.

“Apartman dairesine o kadar para verecek olsam, müstakil bir evde otururum” diyenlerdenseniz ve daha önce müstakil evde oturmadıysanız bir kez daha düşünmelisiniz. Çünkü ödeyeceğiniz para kadar olmasa da yüklü bir masraf ile karşılaşacaksınız. Arsa payı ve imalat maliyetlerinden dolayı, çok katlı konutlara göre daha pahalı olan müstakiller, yerleştikten sonra da masraflarından dolayı cep yakmaya devam ediyor. Apartman dairelerinde paylaşılarak küçülen ortak giderler, müstakil konutlarda mal sahiplerine ağır bir yük olabiliyor. Bahçe bakımı, havuz bakımı, çevre aydınlatması, güvenlik, ısıtma, çatı, dış cephe ve dış tesisat bakımları çoğu zaman sanılandan fazla tutuyor. Bu masraf kalemlerinin dışında, evin ve bahçenin büyüklüğüne bağlı olarak gerekebilecek bir ya da birkaç yardımcının maliyeti de eklenebiliyor.

“Şöyle çoluk çocuk bir müstakile yerleşsek de rahat etsek” diyorsanız işiniz gene zor. Çünkü çocuklar, rahat etmek için gittiğiniz o müstakilden sıkılabilirler. Hatta belki de hiç gitmek istemeyebilirler. Büyük bir ihtimalle kent merkezinden uzak olacak olan eviniz, sosyal altyapı olanaklarına da uzak kalacağından çocuklarınızı, hatta belki eşinizi de mutlu etmeyebilir. Ayrıca doğal olarak komşularla olan mesafe artacağından eşiniz ve çocuklarınız kendilerini yalnız hissedebilirler. Eğer toplu ulaşım olanakları sınırlıysa, sizin, çocuklarınızın ve eşinizin arkadaşları sıkıntı çekebilir. Özellikle araç kullanamayan yaşlı dost ve akrabalarınızın gelip gitmesi sorun olabilir. Bakkal, kasap, market gibi günlük ihtiyaçlarınızı karşılayabileceğiniz yerlerden uzaksanız, stok yapmak zorunda kalabilirsiniz.

“Doğayla baş başa kalmak istiyorum” diyerek bir müstakile yerleştiyseniz doğanın sürprizlerine de hazırlıklı olmalısınız. Hava koşullarının etkileri müstakil bir evde daha fazla hissedilir. Rüzgâr, yağmur ve kar, çatı ve duvarlarınızın dışında bahçenize de zarar verebilir. Evinize girebilecek kuş, fare, kertenkele, kedi gibi canlıların dışında böceklerle karşılaşmaya da hazır olmalısınız. Özellikle sinekler sizi çok rahatsız edebilir. Uzun bir kent yaşamıyla, gürültüye ve hareketli tempoya alıştıysanız müstakil yaşama geçtiğinizde kendinizi bir boşluğa düşmüş gibi hissedebilirsiniz. Çünkü kentin gereksiz ve yapay uyaranlarından arınmış bir ortamda olacaksınız. O çok özlediğiniz sessizlik bile bir süre sonra size rahatsız edici gelebilir. Kentin ışıklarından arınmış, daha karanlık olan geceler sizi tedirgin edebilir. Belki de haklı olarak güvenlik konusunda daha kaygılı olabilirsiniz.

Müstakil yaşamın apartman yaşamına göre daha zahmetli ve masraflı olduğu kesin. Fakat gülü seven dikenine katlanır misali, alışabilirseniz, apartman yaşamına göre çok daha mutlu olabilirsiniz. Çünkü orada kendinize, ailenize,  dostlarınıza ve doğaya daha fazla zaman ayırabilirsiniz. Bahçenizde sportif faaliyetler için değişik, eğlenceli seçenekler oluşturabilir, gürültü, stres ve kirlilikten uzak kalarak sağlığınızı daha iyi koruyabilirsiniz.

Konutunuzu riske girmeden, kolayca seçip alabilirsiniz

Konut satın alırken gözünüzden kaçan önemli unsurlar olabilir. Bu unsurları bir liste ile kontrol etmek, riske girmeden daha sağlıklı karar vermenizi sağlayacaktır.

Konut satın alırken dikkat edilmesi gereken çok sayıda unsur bulunuyor. Bu unsurların fazlalığı, şüphesiz işin içinde çok sayıda değişkenin olmasından kaynaklanmaktadır. Ayrıca alışverişe konu olan ürünün yüksek değerde olması da karar sürecindeki stres yükünü artırmaktadır. Bu yük, kişinin yanlış yapma olasılığının artmasına ya da karar verme süresinin uzamasına neden olmaktadır.

Konut satın almadan önce, dikkat etmeniz gereken başlıca unsurları oluşturacağınız bir kontrol listesinde belirtmek işinize yarayabilir. Bu liste, en avantajlı olan seçeneğe daha kolay ulaşmanızı ve sağlıklı karar almanızı sağlayacaktır.

Öncelikli olarak konutun ne amaçla alınacağı önemlidir. Eğer yatırım amaçlı düşünülüyor ise, kira getirisine bağlı olarak, amortisman süresinin 20 yıl ya da daha az olmasına dikkat edilmelidir. Ayrıca konutun gelişmekte olan bir bölgede yer alması, değer kazanma potansiyeli açısından önemlidir.

İkamet etmek amacı ile alınacak konutlarda da bir miktar yatırımcı gözü ile bakmakta fayda vardır. Çünkü bir gün satmak zorunda kalınabilir. Konutun bulunduğu coğrafi ve sosyal çevre özellikleri “size özel” bir konut için dikkat edilmesi gereken başlıca unsurlardır. Aile bireyleri ile müstakbel komşuların sosyo-kültürel ve sosyo-ekonomik yapısının uyumlu olup olmadığı iyi analiz edilmelidir. Bu konu, satın alınacak konutun yapısal ve çevresel özellikleri kadar önemlidir.

Çarşı, pazaryeri, sağlık tesisi, okul, eğlence mekanları, oyun parkı gibi sosyal altyapı olanaklarına yakınlık, ulaşım kolaylığı, toplu ulaşım seçenekleri,  otopark olanağı, gürültüden uzak, temiz ve güvenli bir bölge, aranılan başlıca çevresel özelliklerdir.

Deprem yönetmeliğine uygun, aydınlık, havadar, manzaralı, iyi yalıtılmış, güvenlikli, asansörlü, merkezi ısıtma sistemli, kullanışlı konutlar yapısal açıdan geçerlidir. Yaşam kalitesini artıran, sosyal tesisler, akıllı ev, güvenlik sistemleri gibi özellikler de yapısal unsurlar açısından aranılan niteliklerdir.

Satın alacağınız konutu, teknik, hukuki ve mali açıdan da incelemek gerekir. Satış öncesinde konuta ait tapu sicili üzerinde haciz, ipotek vb. kısıtlayıcı kaydın olup olmadığı kontrol edilmelidir. Satış anında kayıtlı olan kısıtlılıklar ortaya çıkacak olsa da, önceden bilinmesinde fayda vardır. Konutun yapı kullanma izin belgesinin olup olmadığı, tapunun kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı olduğu önemlidir. Birden fazla bağımsız bölümün yer aldığı binalarda satın alınan bölümün gerçekten aynı yer olup olmadığı projeye bakılarak kontrol edilmelidir. Konutun tadilat gerektiren unsurlarının bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Ayrıca aidat, elektrik, su, doğalgaz, çöp vergisi gibi borçların olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Yukarıda belirttiklerimiz dışında, dikkat edilmesi gereken onlarca unsur sıralanabilir. Ancak başlıca konuları aşağıdaki linkte bulunan kontrol listesinde görebilirsiniz.

http://imageshack.com/a/img836/9052/y9u3m.jpg

Böyle bir liste sayesinde, alacağınız konutun gözden kaçabilecek unsurlarını tespit edebilir, oluşturacağınız alternatifler arasından en iyi olanını kolayca seçebilirsiniz.

Büyük dükkânlar revaçta

Esnaf ve sanatkârın durumu, yeni yapılarda işyeri boyutlarını ve yatırımcı tercihlerini büyük metrajlı dükkânlardan yana yöneltiyor

TESK’in 2005 – 2013 Ağustos dönemindeki, 8,5 yıllık verilerine göre, 1 milyon 145 bin 641 esnaf ve sanatkâr mesleği bırakarak sicil kaydını sildirdi. Aynı dönemde açılan yeni işyeri sayısı ise bu sayının yüzde 73.’3′ünde kaldı.

Perakende pazarında değişen alışveriş kültürü, daralan piyasa koşulları, kent içindeki büyük zincir mağaza ve marketlerin sermaye gücünden kaynaklanan dengesiz rekabet, küçük ölçekli perakendecileri zor durumda bırakıyor. Buna bağlı olarak, başta sokak içlerinde bulunan ve farklı iş kollarında faaliyet gösteren birçok işyeri sahibi, kiralarını ödemekte güçlük çekiyor, bir kısmı da dükkânını kapatıyor. Boş dükkân sayısı artıyor ve mal sahipleri kira bedellerini düşürseler de kiracı bulmakta güçlük çekiyor.

İşyerlerinin mekânsal boyutu ile işletmenin türü ve ticari gücü arasında genellikle doğrusal bir bağlantı bulunmakta. Küçük esnaf için çoğu zaman 50 m²’ye kadar olan dükkânlar yeterli gelir iken,  zincir mağaza ve marketler ile orta ölçekli işletmelerin tercih ettiği alanlar ortalama 100 m² ve üzerinde oluyor.

Ana arterler üzerinde, özellikle yaya akışının yoğun olduğu güzergâhlarda küçük metrajlı dükkânlar kısmen daha şanslı. Ancak bu bölgelerde de yüksek kira baskısı küçük esnafı zorluyor.

Bu durum, yeni yapılarda müteahhitlerin tercihlerini de etkiledi. Yaklaşık 10 yıl öncesine kadar, karlılık açısından projenin zemininde dükkân olması çok önemliydi. Artık zemin katlarda konut seçeneği de değerlendirilir hale geldi. İmar durumu uygun olsa bile müteahhitler kritik bölgelerde zeminde işyeri yapmamayı tercih edebiliyor. İşyeri talebinin fazla olduğu bölgelerde ise dükkânlar mümkün olduğu kadar büyük planlanıyor.

Yatırımcılar açısından da durum farklı değil. Yatırımcılar, küçük esnafa hitap eden ve ticari potansiyeli düşük olan bölgelerde 50 m²’nin altındaki dükkânlara daha temkinli yaklaşmakta. Dükkânın boş kalması ve kiranın ödenmemesi, yatırımcıların en büyük korkusu. Bu riskler büyük metrajlı dükkânlarda azalıyor. Zincir mağaza ve marketler ile orta ölçekli firmaların tercih ettiği büyük dükkânlarda kiracısız kalma ve kira bedelinin ödenmeme riski düşük oluyor. Dolayısı ile kira getirisi amacı ile yatırım yapmak isteyenler de müteahhitler gibi büyük metrajlı dükkânlara yöneliyor.


Bu arada, hedef profile hitap etmesi açısından metrajın büyük olması tek başına yeterli olmuyor elbette. Küçük ya da büyük tüm mağaza ve dükkânlarda, geniş cephe, kaldırım zemininde giriş, yüksek tavan, otopark, tedarikçi girişi ve gölgede olmak gibi avantajlar da aranıyor. 

Gayrimenkul yatırımlarını İzmir’in hangi bölgelerine yapmalı? -2-

Nüfus artış hızı en yüksek olan illerin arasında yer alan kentimizde, konut fiyatları, Türkiye ortalamasına göre İstanbul’dan sonra 2. sırada gelmektedir. Fiyatların yükselmesine sebep olabilecek birçok neden bulunsa da, İzmir’de konuta ve yeni yerleşim alanlarına duyulan talep fiyat artışlarının en önemli nedenidir. Bu neden, aynı zamanda yatırımcıların da motivasyonunu arttıran bir unsurdur. Ayrıca İzmir, geliştirilmekte olan birçok projenin, beklenen sosyo-ekonomik faydalarına bağlı olarak, geneli itibarı ile bir yatırım bölgesi olarak görülebilir. Ancak şüphesiz, kentimiz bazı noktalarda daha hızlı gelişecek ve yatırımcıya daha fazla kazandıracaktır.

Yeni kent merkezi Bayraklı bölgesi ve Manavkuyu

Yeni İzmir’in, yeni merkezi haline gelecek olan Bayraklı – Turan bölgesi, stratejik olarak yerli ve yabancı yatırımcıların uzun zamandır, mercek altına aldıkları bir bölgedir. Bu bölgede yükselecek olan çok katlı yapılar, ağırlıklı olarak iş çevrelerinin taleplerini karşılayacaktır. Bu hareketli ve yüksek yapı standartlarına sahip olacak bölgeyi, orta standartlardaki mesken yapılaşması ile destekleyecek en yakın yerleşim alanı Manavkuyu’dur. İzmir’in en gözde MİA (Merkezi İş Alanı) bölgesine komşu olması, Adliye’den kaynaklanan yoğunluk, düzenli yapılaşma, bölgedeki bina yaşı ortalamasının düşük olması ve ulaşım avantajları gibi özelliklerle, Manavkuyu, yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Bu bölgede belirli bir seviyeye gelen fiyatların artık daha fazla artmayacağını düşünenler, kısa vadede haklı olabilirler. Ancak nam-ı diğer, Manhattan olarak adlandırılan bölgedeki yapılaşma yoğunlaştıkça, Manavkuyu’nun yıldızı parlayacaktır. Dolayısı ile bölgeden alınacak, işyeri, mesken ya da arsalar, yatırımcıları orta ve uzun vadede asla yanıltmayacaktır. Zaman içinde değeri artacak olan gayrimenkullerin, doğal olarak kira getirileri de yükselecektir.

Çandarlı ve Aliağa bölgesi

Ülkemizin en büyük liman projesi olan Kuzey Ege Çandarlı Projesi, aynı zamanda dünyanın en büyük 10 konteynır limanından birisidir. Çandarlı Liman Projesi, istihdam edeceği 15.000 kişinin dışında, bölgede oluşacak yan sektör yapılanmalarını ve buna bağlı mesken taleplerini doğuracaktır.

Diğer yandan, Aliağa’da devam eden özel sektöre ve devlete ait projeler, ilçenin sosyo-ekonomik açıdan gelişimine hız verecektir. Bu gelişime destek olan İzmir, Aliağa, Çandarlı çevre yolu projesi de lojistik güç sağlayarak, bölgenin kalkınmasına ivme kazandıracak bir diğer faktördür. Dolayısı ile yatırımcıların, bu bölgede, orta ve uzun vadede yüzü gülecektir.

Ulukent ve  Menemen

Aliağa ve Çandarlı’daki gelişmelere bağlı nedenlerle oluşacak yoğun istihdam, kent merkezine yakın olmak isteyenleri Ulukent, Harmandalı ve Menemen bölgesindeki konutlara yöneltecektir. Dolayısı ile bu bölgede halen var olan uygun fiyatlı konut arsaları yatırım için çok caziptir. Ulukent, Harmandalı ve Menemen bölgesinde tamamlanmış veya imalatı süren konutlarda halen makul fiyatlar telaffuz edilmektedir. Dolayısı ile arsalar dışında, bu bölgelerden satın alınacak konutlar da, orta vadede yatırımcıya kazanç sağlayacaktır.

Gayrimenkul yatırımlarını İzmir’in hangi bölgelerine yapmalı?

Gayrimenkul yatırımlarında, en çok tavsiye ettiğimiz bölgeler, kentlerin "gelişme ve genişleme" alanlarıdır. Dikkat edilmesi gereken pek çok unsur olmakla birlikte, bu bölgelerde yatırım yapanlar genellikle yanılmazlar. Ancak bölge seçimi ile birlikte yatırımın geri dönüş süresi ve gayrimenkulün cinsi konularındaki tercihler de dikkate alınmalıdır. Örneğin; orta vadeli rant beklentisi ile (3-5 yıl) Güzelbahçe Yelki bölgesinden alınacak ticari bir bina doğru bir tercih olmayacaktır. Çünkü bölgedeki nüfus artış hızına bakıldığında 3-5 yıla kadar ticari hareketlilik sağlayacak potansiyele erişemeyeceği görülmektedir.  Dolayısı ile bu bölgede orta vadeli kazanç hedefleri için, üst planlamaya alınmış, ancak henüz uygulama görmemiş araziler daha uygundur.

Gaziemir’den İşyeri ve konut

Gaziemir bölgesi, nüfus artış hızı en yüksek olan ilçelerden birisidir. Bu bölgede ticari hareketlilik giderek artmaktadır.  Çoğalan nüfusun yanı sıra  ilçenin güneyindeki depolama alanları, havalimanı, Ebso ve Karabağlar’ı Gaziemir’e bağlayan  Akçay Caddesi, ilçedeki ticari hareketliliğe ivme kazandıran önemli unsurlardır. Dolayısı ile bu bölgeden satın alınacak ticari taşınmazlar kısa ve orta vadede yatırımcının yüzünü güldürecektir. Diğer yandan Gaziemir’in batısındaki Irmak Mahalle’si de hızla gelişmektedir. Bu bölgedeki düzenli ve nitelikli yapılaşmaya yoğun bir talep vardır. Talebe bağlı olarak fiyatlar da artmaktadır. Henüz gelişme aşamasında iken bu bölgeden konut satın alanlar orta vadede kazanç elde edeceklerdir.

Buca’dan sanayi arsası ve öğrenci evi

Buca Adatepe Mahallesi’ndeki sınırlı alana sahip olan organize sanayii bölgesi , lojistik açıdan stratejik öneme sahiptir. Ayrıca yakın çevrede başka bir organize sanayii bölgesi yoktur. Özellikle son 1 yıldır artan talep,  arsa fiyatlarını bir miktar tırmandırsa da halen orta vadeli yatırım için idealdir.

Buca’da 9 Eylül Üniversitesi Tınaztepe yerleşkesine yakın bölgelerde (Kuruçeşme, Yıldız mahallesi) öğrenciye kiraya vermek amacı ile küçük metrajlı daireler alınabilir. Bölgedeki yurtların yetersiz kalması nedeni ile öğrenciler tarafından küçük metrajlı dairelere yoğun bir talep vardır. Bölgedeki meskenlerden elde edilen kira getirisinde amortisman süresi, yaklaşık olarak işyerlerinden beklenen süre kadardır. ( 144 ay)

Urla Gülbahçe’den öğrenci evi Barbaros’tan arsa-arazi

Urla Gülbahçe Köyü’nde bulunan İzmir Yüksek Teknoloji Enstitüsü (İYTE) öğrenci kapasitesi hızla artan bir üniversitedir. Ancak yurt kapasitesi oldukça sınırlıdır. Bölgedeki imar durumu çok katlı yapılaşmaya izin vermemektedir. Dolayısı ile Gülbahçe ve çevresindeki villalar ile müstakil konutlara öğrenciler ve üniversite personeli tarafından yoğun bir talep vardır. Birçok villa sahibi, evlerini kışın öğrencilere yazın da yazlıkçılara kiraya vererek, emsal değerdeki işyerlerinden elde edilen kiralardan daha yüksek kira bedelleri almaktadır.

İYTE Kampüsü’nün batı kısmı, imar planında “teknoloji geliştirme bölgesidir”. Bu bölge Barbaros Köyü’nün sınırlarına komşudur. Dolayısı ile orta ve uzun vadede kazanç sağlamak isteyenler Barbaros  ve yakın köyler olan Uzunkuyu, Zeytinler ve Birgi’den arsa – arazi satın  alabilirler.

İzmir ve yakın çevresinde gayrimenkul yatırımı yapılabilecek diğer bölgeleri bir sonraki sayımızda paylaşmak dileği ile.

Bir bağ evi için arazi arıyorsanız dikkat!

Yapılaşma için Tarım İl Müdürlüğü görüşü gereken tarım arazilerinde 3 dekarın altında konut izni verilmiyor.

5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, İl Tarım Müdürlükleri’ne gönderilen talimatlar uyarınca, tarım alanlarındaki konut yapılaşmasına da bazı sınırlamalar getiriyor.

Daha önce, konut yapılmak istenen bir tarım arazisinin tarımsal nitelikleri dışında, sit alanında kalmaması, kadastral bir yola cephesinin olması, çekme mesafelerine uygunluğu ve DSİ ile TEDAŞ’ın da olumlu görüşü halinde, araziye bir ailenin barınabileceği %5 imar yoğunluğu üzerinden, azami 150 m²’lik bağ evi yapılabiliyordu. Arazinin büyüklüğü, konut yapılmasına engel oluşturmuyor, sadece 3.000 m²’ye kadar olan parsellerde yapılacak binanın kullanım alanı etkileniyordu.

Ancak ilgili kanunun getirdiği talimatlara göre, bölünebilir büyüklüklerin altındaki arazilerde konut yapılaşması için bazı şartlar gerekiyor. Kanunda belirtilen bölünebilir büyüklükler ve kullanım özellikleri şöyle: mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 20.000 m², dikili tarım arazilerinde 5.000 m², örtü altı tarımı yapılan arazilerde 3.000 m². İlgili kanuna göre yukarıda belirtilen özellik ve büyüklüklerin altındaki tarım arazileri, kadastral bir yola yeterli cepheleri olsa da ifraz edilemiyor (bölünemiyor).

Tarım alanlarına konut yapmanın yeni şartları

Konut yapılacak arazinin bulunduğu bölgenin imar işlerinden sorumlu kurum olan belediye ya da İl Özel İdaresi’nin tarım İl Müdürlüğü’nden görüş talep etmesi halinde, uygulanan şartlar ise şöyle:

Öncelikle 3.000 m² nin altındaki tarım arazilerinde yapılaşma için izin verilmiyor. 3.000 m² ile 5.000 m² arasındaki arazilerde örtü altı tarım yapmak şartı ile 75 m²’yi geçmeyen bir bağ evine izin veriliyor. 5.000 m² üzerindeki tarım arazilerinde ise dikili tarım yapmak şartı ile yine 75 m²’yi geçmeyen bir bağ evi yapılabiliyor.

Bu durumda, kırsal alanda bir ev yapmak isteyenler için en mantıklı seçenek 5.000 m² nin üstünde, tamamı ağaçlandırılacak bir arazidir. Çünkü ilgili kanuna göre 3.000 m² ye kadar zaten yapılaşma şansı yok. 3.000 m² ile 5.000 m² arasında da örtü altı tarım şartı var. Bir ev yapabilmek için sera oluşturmak birçoğu için mantılı olmayacaktır. Ancak “5.000 m²’lik ağaçlandırılmış bir arazide de 75 m²’lik bir ev benim ihtiyacımı karşılamaz, ayrıca bu büyüklük hem maliyetli hem de zahmetli” diyenler için ise en doğru seçenek imar oranı yüksek olan ve başka özel şartları bulunmayan, köy yerleşik alanlarındaki parseller ile, seyrek yoğunluklu konut arsaları olacaktır.

Tarım alanları yapılaşmadan kurtulacak

Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, kır ortamında yaşamak isteyenler için kısıtlayıcı şartlar getirse de tarım alanlarımızın amaca dönük olarak kullanılması, gerek ülke ekonomimiz açısından, gerekse doğal alanlarımızın korunması açısından büyük önem taşıyor. Mesken amacı ile edinilen araziler tarım ekonomisinden koparılmış oluyor. Birçok tarım arazisi daha fazla mesken yapabilmek için ya da mirasçı sayısına bağlı olarak bölünüyor. Bölünen tarım arazilerine mesken yapılmasa bile küçüldükleri için tarımsal açıdan rantabl olmuyor.

Seyrek yoğunluklu konut imarlı bölgeler değer kazanacak

Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun tarım alanlarına getirdiği konut kısıtlaması, dikkatleri seyrek yoğunluklu konut imarı olan arsalar ile köy yerleşik alanı dâhilindeki parsellere yöneltecek. Bu alanlarda altyapı olanaklarının daha düşük maliyetli olması ve imar oranının fazlalığı da tercihleri bu yönde arttıracak. Bölgelere göre değişse de seyrek yoğunluklu konut imarı olan bölgelerdeki arsa arzı, köy yerleşik alanlarındaki parsellere göre daha fazladır. Çünkü köy yerleşik alanlarındaki parseller planlı olmadığı için birçoğunun yapılaşma için gerekli olan yol cephesi yoktur. Ayrıca bu alanlar oldukça sınırlıdır. Bu sebeple köy yerleşik alanlarına giren parseller başta olmak üzere, kısa vadede seyrek yoğunluklu konut imarı olan bölgelerde fiyat artışları gözlenecektir.

Dolayısı ile, arsa yatırımcılarına kısa ve orta vade kazanç için köy yerleşik alanlarındaki parseller ile seyrek yoğunluklu konut alanlarındaki arsaları tavsiye ederim.

Aşkın Yaka

Ar-Ge Müdürü

Gayrimenkul Danışmanı

Trafik ve otopark çilesi göçe zorluyor

İzmir kent merkezinde yaşayan yerli aileler, yoğun trafik ve otopark sorunu yüzünden, çevre ilçelere taşınıyor.
Giderek artan araç sayısı, kent merkezinde trafik yoğunluğuna ve otopark sorununa yol açıyor. Bu durumdan bunalan birçok yerli aile, çareyi otopark sorunu olmayan ve trafikten arınmış çevre ilçelere taşınmakta buluyor. Ancak çevre ilçelerdeki konut maliyetleri daha yüksek olduğundan, taşınanlar çoğunlukla varlıklı ailelerden oluyor.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) Temmuz 2013 dönemine ait verilerine göre, Türkiye'de kayıtlı olan 17 milyon 579 bin 349 aracın,1 milyon 87 bin 266 adedi İzmir'de bulunuyor. Nüfusu 4.005.459 olan ilde, yaklaşık olarak 4 kişiye 1 araç düşüyor. Motorlu taşıt sayısındaki artış; trafik sıkışıklığı, otopark sorunu, hava kirliliği ve gürültüye neden oluyor.

Muhtarlar ne diyor?
Konu ile ilgili olarak, Göztepe, Güzelyalı, Arap Hasan (Hatay), Basın Sitesi mahallesi muhtarlarının görüşleri alındı.

Güzelyalı: “Boşalan yerlere taşradan gelenler yerleşiyor.”
Güzelyalı Mahallesi Muhtarı Nedim Altan şunları söylüyor: Trafik yoğunluğu ve otopark sıkıntısı yüzünden bölgemizdeki birçok köklü aile Mavişehir, Narlıdere, Güzelbahçe, Urla ve hatta Çeşme gibi ulaşım kolaylığı olan, trafik ve otopark sorunu olmayan çevre ilçe ve beldelere taşınıyor. Taşınanların önemli bir kısmı ekonomik durumu iyi olan, orta yaşın üzerindeki emekliler. Boşalan dairelere taşradan gelenler yerleşiyor. Gelenlerin içinde adaptasyon sorunu yaşayanlar oluyor.

Arap Hasan (Hatay): “Zamanın şehir plancıları doğru öngörüde bulunamamış”
Arap Hasan (Hatay) Mahallesi Muhtarı Yakup Dinler, bölgesinde her akşam yaşanan otopark stresini, göçü tetikleyen en büyük etken olarak vurguluyor. Dinler şöyle devam ediyor: Çevre ilçe ve beldelere taşınanlar, havadar, geniş bahçeli, otopark ve trafik sorunu olmayan yerleri tercih ediyorlar. Daha çok varlıklı ve köklü aileler taşınıyor. Zamanın şehir plancıları doğru öngörülerde bulunamamış. Belediyeler otopark alanları konusunda hassas davranmalı ve taviz vermemelidir.

Basın Sitesi: “Otopark ve trafik sorunu dışında, başka nedenler de var”
Basın Sitesi Mahallesi Muhtarı Necati Ergün, çevre ilçe ve beldelere olan göçü vurgulayarak şunları söylüyor: Bölgemizden taşınanların önemli bir kısmını, ekonomik açıdan iyi durumda olan yaşlılar oluşturuyor. Otopark sorunu ve trafik yoğunluğu dışında başka nedenler de var. Örneğin, çevre ilçelerdeki yeşil alanlar daha fazla. Özellikle Balçova, Narlıdere bölgesindeki jeotermal enerji ile ısınma avantajı, hastane ve üniversiteler, bu ilçeleri cazip kılıyor. Çevre yolu ve otoban bağlantı noktasına yakın olmak da çok önemli bir avantaj.

Göztepe: “Manzaralı daire sahipleri, sıkıntıya katlanıyor”
Göztepe Mahallesi Muhtarı Meral Kurt, Göztepe’de de otopark sıkıntısının taşınmayı tetikleyen başlıca unsur olduğunu belirterek şöyle devam ediyor. Mahallemizdeki birçok sokak yokuşta kalıyor. Bu durum da otopark sıkıntısını arttırıyor. Taşınanlar, çoğunlukla gençler oluyor. Özellikle manzaralı daire sahibi olan anne ve babalar kalmayı tercih ediyorlar. Bu arada “Göztepeli olmak” bazı sakinlerin, her şeye rağmen bölgede kalma sebebi olabiliyor. Mahallemizden ayrılanlar, çoğunlukla Narlıdere, Güzelbahçe, Urla ve Karşıyaka semtlerini tercih ediyorlar.

Trafiğin yol açtığı hava ve gürültü kirliliği de göçe sebep oluyor
Kent merkezinde oturanların ifadeleri ve uzmanların görüşlerine göre trafik yoğunluğundan kaynaklanan hava kirliliği ve gürültü de şehir dışına taşınmaya neden oluyor.
DEÜ Mühendislik Fakültesi tarafından 2010 yılında yapılan bir incelemede, İzmir’in karayolu ulaşımından kaynaklanan emisyon envanteri çıkarılmış, kent merkezindeki motorlu karayolu taşıtlarından kaynaklanan kirletici emisyonların, kentteki sanayi tesislerinden ve konutlardan atılan toplam emisyonlar kadar önemli olduğu belirlenmişti.

Ayrıca İzmir’de, özellikle ana arterler üzerindeki yoğun trafik, birçok noktada, azami sınır kabul edilen 70 desibelin üzerinde seyrediyor. Uzmanlara göre gürültü, insanların işitme sağlığını ve algılamasını olumsuz yönde etkileyen, fizyolojik ve psikolojik dengeleri bozabilen, iş performansını azaltan, çevrenin sakinliğini yok eden ve niteliğini bozan bir çevre kirliliği olarak kabul ediliyor. Gelişmiş ülkelerde gürültü, diğer kirlilik türlerine göre daha yaygın bir tür olarak kişisel ve toplumsal yaşam kalitesinde genel bir düşüklüğün göstergesi sayılıyor.

Dolayısı ile hava kirliliği ve gürültü de, kaynağına bakılmaksızın, göçe neden olan başlıca unsurlardır deniyor.

Aşkın Yaka

Yatırımcıların gözdesi; arsa ve araziler

Arsa ve arazi yatırımlarında tahminlerin çok üzerinde kazançlar mümkün. Peki ya riskler?

Gayrimenkulün, dünyada bir yatırım aracı olarak görülmeye başlandığı dönem, 1960’lı yıllara uzanıyor. 1960 yılında Amerika Birleşik Devletleri kongresinin almış olduğu kararla, bir finansal yatırım aracı olan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) olarak ortaya çıkıyor. GYO’ların kuruluşu ile gayrimenkul; altın, döviz, hisse senedi gibi, bir yatırım enstrümanı olarak kabul edilmeye başlanıyor. Gayrimenkul yatırımları arasında en çok kazandıran seçenek ise çoğu zaman arsa ve araziler oluyor.

Mesken ve işyeri yatırımlarındaki kazanç da elbette yadsınamaz. Ancak inşa edilmiş bir bina; konumu, kullanım amacı ve yapısal özellikleri nedeni ile arsaya göre daha sınırlayıcı olabilmekte. Dolayısı ile alıcı profilleri ve kârlılık, arsa-arazilere göre daralabiliyor. Üzerine bina inşa edilmiş bir arsanın katma değer kazandığı düşünülebilir. Ancak bu katma değerin göreceli olarak çok sayıda alternatifi mümkün. Fakat bina inşa edildikten sonra fikir değiştirmek, kabul edilemeyecek maliyetler gerektiriyor.

Arsa ve arazi yatırımlarında kazancın ucu çok açık. Yatırımın durumuna göre tahminlerin çok üzerinde kârlar elde edilebiliyor. Ancak riskleri de göz ardı etmemek gerekiyor. Yatırım yapılacak arsa veya arazinin öncelikle, amaca uygun özelliklerde olması gerekiyor. Planlanan yatırımın geri dönüş süresi ile ilgili beklentiler ve yatırımdan vazgeçilmesi durumunda, kolayca satılabilir olup olmadığı en önemli iki kriter. Riskleri azaltmak için ise yatırımı tek bir arsa üzerine yapmak yerine, birbirine yakın konumda olan birkaç parçaya yaymak daha doğru bir yöntem.

Bir arsayı satın alırken; yerleşim ve imar olanakları, coğrafi özellikleri, bulunduğu yerleşim bölgesindeki nüfus artış hızı, bölgenin istihdam özellikleri, sosyo-ekonomik yapısı, mevcut ve yeni açılacak yollara, kavşaklara, diğer tüm ulaşım imkânlarına, faaliyette olan veya faaliyete geçecek olan ticari projelere, büyük alışveriş merkezlerine, üniversitelere, hastanelere, ofis veya üretim tesislerinin yoğunlaştığı ve ulaşım bağlantılarıyla desteklenen güçlü alt merkezlere yakınlığının incelenmesi gerekiyor. Alınacak olan arsanın imar paftası üzerindeki durumu önemli. Ayrıca bölgenin 1/25.000’lik üst planlarını gözden geçirmek, orta ve uzun vadeli öngörüler için çok faydalı oluyor.

Arsa veya arazinin satın alınması sürecinde karşılaşabilecek teknik, hukuksal ve mali sorunlar göz ardı edilmemeli. Satın aldığınız arsa yüzünden, seneler sonra ağır bir vergi ödemek zorunda kalabiliyorsunuz. Ya da satın aldığınız arazinin aslında başka bir yerde olduğunu öğrenmek gibi kötü bir sürpriz ile karşılaşılabiliyor. Eski mal sahipleri arasındaki hukuksal bir sorun nedeni ile satışın iptali davası ile karşılaşmak, arsanızı kaybetmekle kalmayıp maddi açıdan da ciddi zararlara uğramak da kötü olasılıklar dâhilinde…

Tüm bu kriterlerin birbirileri ile olan etkileşimleri ve her bir kriterin, kendi içinde irdelenmesi gereken alt başlıkları olduğunu unutmamak gerekiyor. Dolayısı ile yatırımın hüsranla sonuçlanmaması ve kazanç beklerken zarara uğramamak için mutlaka bir uzmana danışılmalı.