Mutluluğunuzun sırrı mütevazi bir köy evinde olabilir.

Her geçen gün katlanarak artan bilgi yoğunluğu, ürün çeşitliliği, tüketim alışkanlıkları, teknolojik gelişmeler ve iletişim seçenekleri yaşamımızı kolaylaştırmaktan çok zorlaştırmaya başladı. Bu yoğunluğun getirdiği, ekonomik ve psikolojik yükler, birçoğumuz için dayanılmaz hale gelmekte. Bu nedenle, daha sade ve dingin bir yaşam için, kırsal alanlara yerleşmek isteyenlerin sayısı son yıllarda giderek artıyor.

Gün geçtikçe artan hizmet ve ürün çeşitliliği, beraberinde, onlara sahip olabilmek için daha çok para kazanmayı,  daha çok para ise daha fazla çalışmayı gerektirmekte.  Bu kısır döngünün içine girenler, bir süre sonra kendileri ve sevdikleri için zaman ayıramaz hale geliyor ve mutsuzlaşıyorlar. Aslında ekonomiyi tanımlayan, “sınırsız insan ihtiyaçlarını sınırlı kaynaklarla karşılamaya çalışmak” ifadesi de bu kısır döngüyü gayet güzel anlatıyor. Sınırsız olduğu ve olacağı bilinen ihtiyaçları, sınırlı ömürlerle ve sınırlı kaynaklarlarla karşılamaya çalışmak aslında pek akla da uygun değil.
Özünde maddeciliği ve mülkiyetçiliği terk etmek olan minimalizm, işte bu kısır döngünün farkına varanların felsefesi. Ancak malum, minimalist yaşam tarzını kent ortamında uygulamak pek mümkün değil. Sadece mimari ve dekoratif düzenlemelerle minimalizmi yaşamak, görsellikten öteye gidemiyor. Fakat kent yaşamına alışmış, ancak
minimalizme sempati duymuş bir kişinin de, ıssız adada Robinson Crusoe gibi yaşaması beklenemez. Doğal olarak, daha sakin ve yapılaşmanın daha seyrek olduğu, kırsal yaşam düzenini sürdüren yerli halkın da bulunduğu, güvenli bölgeler minimalistlerin tercih ettiği yerler oluyor.

Gayrimenkul danışmanı olarak, bu felsefenin son yıllarda giderek yaygınlaştığını söyleyebilirim. Kırsal alandaki taşınmazlara duyulan ilginin artması en önemli göstergelerden sayılabilir. Ayrıca danışmanlık yaptığımız müşterilerimizin, arayışı içinde oldukları ve tarif ettikleri yeni yaşam tarzı, çoğu zaman minimalizmi işaret ediyor. Pek çoğu, kent ortamında kurdukları yaşamı tamamen terk etmeye cesaret edemese de, bir köy evinde dönemsel olarak bulunmayı arzuluyor. Bazıları ikinci bir konut olarak, bahçeli, mütevazi bir taş ev satın almayı, bahçesinde domatesi, biberi, soğanı, kümesinde birkaç tavuğu, hatta koyunu, keçisi ile bir köy yaşamı istiyor. Kendi yetiştirdiği buğdaydan yaptığı ekmeyin tadını, anlata anlata  bitiremeyen kentlilerin sayısı giderek çoğalıyor.  Jakuzisinden, spor arabasından ve dolarlarından kurtularak, toprağa yalınayak basmanın mutluluğunu yaşayanların sayısı belirgin bir oranda artmakta.

Minimalizme sempati duymalarına rağmen, yerleşik bir düzen kuramayanlar da hobi bahçeleriyle yetiniyor. En azından haftanın birkaç saatini bahçesinde geçirenler, mutluluk için su, toprak, güneş ve dostlarından başka bir şeye gerek duymuyor.

Aşkın Yaka
Ar-Ge Müdürü
Gayrimenkul danışmanı

Tarım arazilerinin satışı zorlaştı

Tarım arazilerinin satılabilmesi için artık bazı kriterlere uygunluk aranıyor

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullananımı Kanunu’nun, 15-05-2014 tarih ve 29001 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 6537 sayılı Kanun değişikliğinin getirdiği yeni sistemde tarım arazileri, iki yeni kavram ile sınıflandırıldı. “Asgari tarımsal arazi büyüklüğü” ve “Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü” kavramları ile arazilerin devir ve miras yolu ile bölünmelerinin önlenmesi amaçlanıyor.

Bu doğrultuda tapu sicil müdürlükleri, devir talebinde bulunulan bir arazinin imar planı dışında kalıp kalmadığını veya imar planında ise tarımsal niteliği korunacak alanda olup olmadığını ilgili belediye ile yazışarak tespit ediyor.

Eğer devire konu olan arazi tarımsal alanda kalıyor ise, 5403 sayılı Kanun kapsamında müstakilen veya hisseli olarak devrinin uygun olup olmadığı, il/ilçe gıda tarım ve hayvancılık müdürlüğüne yazılı olarak soruluyor. Alınacak cevaba göre de işlemlere yön veriliyor.

İşlemler uzadı

Tapu daireleri ile ilgili kurumlar arasındaki yazışmalar elden takipli yapılsa da, kurumlardaki yoğunluk ve kanunun yeni uygulanmaya başlamasından kaynaklanan aksaklıklar, satış işlemlerinin uzamasına neden oluyor. Ancak, Tarım Reformu Genel Müdürlüğü’nden yapılan açıklamaya göre, tapu sicil müdürlükleri 5-6 aya kadar hazır hale gelecek olan “arazi işletme veri tabanını” kullanarak, tarım il/ilçe müdürlüklerine başvurmaksızın devir işlemlerine yön verebilecek. Bu da devir işlemlerinin hızını artıracak.

Nakit sıkışıklığı olan çiftçi zor durumda

Borcundan veya zorunlu ihtiyaçlarından dolayı tarım arazisini satmak isteyen çiftçiler yasadan kaynaklanan engellerden dolayı zor durumda kaldı. Alıcı ile pazarlığını yaparak satış için tapu dairesine gelen ve kanundan haberdar olmayan mal sahipleri, arazisini satamayacağını öğrendiğinde hayal kırıklığına uğruyor. Alıcı için de hayal kırıklığı yaratan bu durum karşısında bazı vatandaşlar özel mülkiyetlerini satamamalarına tepki gösteriyorlar.

Tasfiye amacı ile hareket edenler satıyor

Aslında yeni yasaya göre tarım arazisi sahipleri, arazilerini satmaya, başka bir değişle, işletmelerini tasfiye etme hakkına her zaman sahip. Zımnen tarım arazilerini tasfiye edeceğine, bütün arazilerini satarak çiftçiliği bırakacağına dair şerhi tapusuna işleterek, arazi büyüklüğü ve adedi ne olursa olsun, müşteri çıktıkça, muayyen bir zamanda satabiliyor. Ancak bu kişiler tekrar çiftçilik yapacağım diyemiyorlar. Toplulaştırma yapılan bölgelerde bu araziler, satıcı sepetinde olan araziler olarak kabul ediliyor.

Arazisini satmak isteyen kişinin sadece tek bir parseli var ise, hangi büyüklükte olursa olsun, hiç bir sorgu olmadan satabiliyor. Ancak ön alım hakkı olan komşu parsel ya da varisler var ise bunların talepleri öncelikli olarak dikkate alınıyor.

Birden çok tarım arazisi olanlar dikkat

Satış başvurusunda bulunan kişinin arazileri toplamı, yeter gelirli arazi büyüklüğünde ise bu büyüklüğü oluşturan parsellerden bir ya da birkaçını satamıyor. Bu durumda arazilerinin tamamını satmak dışında bir seçeneği yok. Eğer arazilerinin toplamı, yeter gelirli arazi büyüklüğünün üzerinde ise, fazla olan kısmını ifraz (ayırma) koşullarına uygunluğu halinde satabiliyor.

Bir tarım arazisinin satış başvurusunda, satıcıya henüz intikal etmemiş başka araziler de varsa bunlar dikkate alınmıyor.

Parseller arasındaki mesafe önemli

Tarım arazileri arasındaki uzaklık, üretim giderlerini artıran, dolayısı ile ekonomik bütünlüğü bozan bir faktör olduğu için, yasa bir uzaklık sınırlaması getirmiş.  Bu sınırlamaya göre bir kişinin parselleri, bulunduğu köyden başka bir köyde ve kuş uçumu 5km’den fazla mesafede ise alan sınırlaması olmadan satabiliyor.

Tarım dışı kullanım

Tarım dışı kullanım amaçlı taleplerde, tarım dışı kullanıma izin verilmiş parseller, tarımsal açıdan ekonomik bütünlük oluşturmayacağı için satılabiliyor.

Koşulsuz satılabilen araziler

“Ekonomik büyüklük” kavramı ile belirlenen arazi büyüklüklerinin altında kalan araziler çiftçiyi ekonomik anlamda kayba uğrattığı gerekçesi ile yeter gelir sınırının altında da olsa, üstünde de olsa koşulsuz satılabiliyor. Bakanlık tarafından belirlenen “Ekonomik büyüklük” sınırları şöyle: Kuru tarımda 10 dekar, sulu tarımda 5 dekar, dikili tarımda 3 dekar, örtü altı tarımda da (sera) 1 dekar.

Yasanın gerekleri

Tarım Reformu Genel Müdürlüğü’nden yapılan açıklamaya göre ülkemizdeki tarım arazilerinin yaklaşık olarak 40 milyon hissedarı bulunuyor. Ancak bu arazilerde çiftçilik yapanların sayısı yaklaşık olarak 3 milyon dolayında. Bu durumda 37 milyon hissedar tarım arazisinden gelir elde edemediği için mağdur. Bu arazilerin bir kısmında tarım yapan 3 milyon çiftçi de, çoğunlukla akrabalarına ait olan ve tam olarak sahiplenemediği topraklar için yatırım yapmaktan kaçınıyor ve yine bir anlamda mağduriyet yaşıyor.

Arazilerimiz miras yolu ile küçüldüğü için tarımsal ekonomi açısından değerini yitiriyor, diğer tarım ülkeleri ile rekabet şansımız azalıyor.

Ülkemizde sulu tarım yapılan arazilerin ortalaması %60 civarında. Ancak bu oran bazı bölgelerde miras yolu ile küçülen ve ekonomik olmaktan çıkan araziler nedeni %20’lere kadar düşüyor.

Bu nedenlerle çözüm, arazilerimizin bölünmesini engellemek ve parçalanmış arazilerimizi yeniden toplulaştırarak tarımsal ekonomiye kazandırmaktır.

Tarım Reformu Genel Müdürü Dr. Gürsel Küsek yasanın daha iyi anlaşılarak özümsenmesi için şu örneği veriyor: “Babadan kalan bir dairenin çocuklar arasında oda, oda paylaştırılması nasıl mümkün değil ise, tarım arazilerini de öyle görmek gerekiyor. Miras yolu ile intikal eden tarım arazilerinin, apartman dairesi misali, ya tümünü satmak, ya kiraya verip gelirini paylaşmak, ya da satış yolu ile tüm arazileri bir kardeşe devretmekten başka seçenek yoktur.”

Asgari tarımsal arazi büyüklüğü:  Üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğüdür. Bu büyüklükler; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardır

Yeter gelirli arazi büyüklüğü:  Bakanlıkça bölgesel farklılıklar gözetilerek İl ve ilçe bazında belirlenen, bir aileye bir yıl yetecek geliri sağlayabilecek arazi büyüklüğüdür.

İlçe	Sulu tarım (da)	Kuru tarım (da)	Dikili tarım (da)	Örtü altı tarım (da)
Çeşme	85	170	10	3
Güzelbahçe	55	135	10	3
Karaburun	60	185	10	3
Kemalpaşa	65	135	10	3
Menderes	55	135	10	3
Seferihisar	55	140	10	3
Urla	55	135	10	3

Müstakil bir evde yaşamaya hazır mısınız?

Apartman dairelerinde yaşayanların birçoğu müstakil yaşamın özlemini çeker. Bu özlemin çok sayıda haklı sebebi vardır. Komşuların gürültüsü, sakinler arasındaki anlaşmazlıklar, ortak alanlardaki paylaşım sorunları, bir arada olmanın getirdiği sosyo-kültürel çatışmalar, mangal yasağı, evcil hayvan yasağı, yüksek sesle müzik dinleyememek gibi kısıtlayıcı kurallar ile doğaya yakın olma arzusu; müstakile olan özlemi artıran başlıca unsurlardandır. Ancak apartman yaşamına alışanların müstakil yaşama uyum sağlamaları birçok açıdan kolay değildir.

“Apartman dairesine o kadar para verecek olsam, müstakil bir evde otururum” diyenlerdenseniz ve daha önce müstakil evde oturmadıysanız bir kez daha düşünmelisiniz. Çünkü ödeyeceğiniz para kadar olmasa da yüklü bir masraf ile karşılaşacaksınız. Arsa payı ve imalat maliyetlerinden dolayı, çok katlı konutlara göre daha pahalı olan müstakiller, yerleştikten sonra da masraflarından dolayı cep yakmaya devam ediyor. Apartman dairelerinde paylaşılarak küçülen ortak giderler, müstakil konutlarda mal sahiplerine ağır bir yük olabiliyor. Bahçe bakımı, havuz bakımı, çevre aydınlatması, güvenlik, ısıtma, çatı, dış cephe ve dış tesisat bakımları çoğu zaman sanılandan fazla tutuyor. Bu masraf kalemlerinin dışında, evin ve bahçenin büyüklüğüne bağlı olarak gerekebilecek bir ya da birkaç yardımcının maliyeti de eklenebiliyor.

“Şöyle çoluk çocuk bir müstakile yerleşsek de rahat etsek” diyorsanız işiniz gene zor. Çünkü çocuklar, rahat etmek için gittiğiniz o müstakilden sıkılabilirler. Hatta belki de hiç gitmek istemeyebilirler. Büyük bir ihtimalle kent merkezinden uzak olacak olan eviniz, sosyal altyapı olanaklarına da uzak kalacağından çocuklarınızı, hatta belki eşinizi de mutlu etmeyebilir. Ayrıca doğal olarak komşularla olan mesafe artacağından eşiniz ve çocuklarınız kendilerini yalnız hissedebilirler. Eğer toplu ulaşım olanakları sınırlıysa, sizin, çocuklarınızın ve eşinizin arkadaşları sıkıntı çekebilir. Özellikle araç kullanamayan yaşlı dost ve akrabalarınızın gelip gitmesi sorun olabilir. Bakkal, kasap, market gibi günlük ihtiyaçlarınızı karşılayabileceğiniz yerlerden uzaksanız, stok yapmak zorunda kalabilirsiniz.

“Doğayla baş başa kalmak istiyorum” diyerek bir müstakile yerleştiyseniz doğanın sürprizlerine de hazırlıklı olmalısınız. Hava koşullarının etkileri müstakil bir evde daha fazla hissedilir. Rüzgâr, yağmur ve kar, çatı ve duvarlarınızın dışında bahçenize de zarar verebilir. Evinize girebilecek kuş, fare, kertenkele, kedi gibi canlıların dışında böceklerle karşılaşmaya da hazır olmalısınız. Özellikle sinekler sizi çok rahatsız edebilir. Uzun bir kent yaşamıyla, gürültüye ve hareketli tempoya alıştıysanız müstakil yaşama geçtiğinizde kendinizi bir boşluğa düşmüş gibi hissedebilirsiniz. Çünkü kentin gereksiz ve yapay uyaranlarından arınmış bir ortamda olacaksınız. O çok özlediğiniz sessizlik bile bir süre sonra size rahatsız edici gelebilir. Kentin ışıklarından arınmış, daha karanlık olan geceler sizi tedirgin edebilir. Belki de haklı olarak güvenlik konusunda daha kaygılı olabilirsiniz.

Müstakil yaşamın apartman yaşamına göre daha zahmetli ve masraflı olduğu kesin. Fakat gülü seven dikenine katlanır misali, alışabilirseniz, apartman yaşamına göre çok daha mutlu olabilirsiniz. Çünkü orada kendinize, ailenize,  dostlarınıza ve doğaya daha fazla zaman ayırabilirsiniz. Bahçenizde sportif faaliyetler için değişik, eğlenceli seçenekler oluşturabilir, gürültü, stres ve kirlilikten uzak kalarak sağlığınızı daha iyi koruyabilirsiniz.

Konutunuzu riske girmeden, kolayca seçip alabilirsiniz

Konut satın alırken gözünüzden kaçan önemli unsurlar olabilir. Bu unsurları bir liste ile kontrol etmek, riske girmeden daha sağlıklı karar vermenizi sağlayacaktır.

Konut satın alırken dikkat edilmesi gereken çok sayıda unsur bulunuyor. Bu unsurların fazlalığı, şüphesiz işin içinde çok sayıda değişkenin olmasından kaynaklanmaktadır. Ayrıca alışverişe konu olan ürünün yüksek değerde olması da karar sürecindeki stres yükünü artırmaktadır. Bu yük, kişinin yanlış yapma olasılığının artmasına ya da karar verme süresinin uzamasına neden olmaktadır.

Konut satın almadan önce, dikkat etmeniz gereken başlıca unsurları oluşturacağınız bir kontrol listesinde belirtmek işinize yarayabilir. Bu liste, en avantajlı olan seçeneğe daha kolay ulaşmanızı ve sağlıklı karar almanızı sağlayacaktır.

Öncelikli olarak konutun ne amaçla alınacağı önemlidir. Eğer yatırım amaçlı düşünülüyor ise, kira getirisine bağlı olarak, amortisman süresinin 20 yıl ya da daha az olmasına dikkat edilmelidir. Ayrıca konutun gelişmekte olan bir bölgede yer alması, değer kazanma potansiyeli açısından önemlidir.

İkamet etmek amacı ile alınacak konutlarda da bir miktar yatırımcı gözü ile bakmakta fayda vardır. Çünkü bir gün satmak zorunda kalınabilir. Konutun bulunduğu coğrafi ve sosyal çevre özellikleri “size özel” bir konut için dikkat edilmesi gereken başlıca unsurlardır. Aile bireyleri ile müstakbel komşuların sosyo-kültürel ve sosyo-ekonomik yapısının uyumlu olup olmadığı iyi analiz edilmelidir. Bu konu, satın alınacak konutun yapısal ve çevresel özellikleri kadar önemlidir.

Çarşı, pazaryeri, sağlık tesisi, okul, eğlence mekanları, oyun parkı gibi sosyal altyapı olanaklarına yakınlık, ulaşım kolaylığı, toplu ulaşım seçenekleri,  otopark olanağı, gürültüden uzak, temiz ve güvenli bir bölge, aranılan başlıca çevresel özelliklerdir.

Deprem yönetmeliğine uygun, aydınlık, havadar, manzaralı, iyi yalıtılmış, güvenlikli, asansörlü, merkezi ısıtma sistemli, kullanışlı konutlar yapısal açıdan geçerlidir. Yaşam kalitesini artıran, sosyal tesisler, akıllı ev, güvenlik sistemleri gibi özellikler de yapısal unsurlar açısından aranılan niteliklerdir.

Satın alacağınız konutu, teknik, hukuki ve mali açıdan da incelemek gerekir. Satış öncesinde konuta ait tapu sicili üzerinde haciz, ipotek vb. kısıtlayıcı kaydın olup olmadığı kontrol edilmelidir. Satış anında kayıtlı olan kısıtlılıklar ortaya çıkacak olsa da, önceden bilinmesinde fayda vardır. Konutun yapı kullanma izin belgesinin olup olmadığı, tapunun kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı olduğu önemlidir. Birden fazla bağımsız bölümün yer aldığı binalarda satın alınan bölümün gerçekten aynı yer olup olmadığı projeye bakılarak kontrol edilmelidir. Konutun tadilat gerektiren unsurlarının bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Ayrıca aidat, elektrik, su, doğalgaz, çöp vergisi gibi borçların olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Yukarıda belirttiklerimiz dışında, dikkat edilmesi gereken onlarca unsur sıralanabilir. Ancak başlıca konuları aşağıdaki linkte bulunan kontrol listesinde görebilirsiniz.

http://imageshack.com/a/img836/9052/y9u3m.jpg

Böyle bir liste sayesinde, alacağınız konutun gözden kaçabilecek unsurlarını tespit edebilir, oluşturacağınız alternatifler arasından en iyi olanını kolayca seçebilirsiniz.

Büyük dükkânlar revaçta

Esnaf ve sanatkârın durumu, yeni yapılarda işyeri boyutlarını ve yatırımcı tercihlerini büyük metrajlı dükkânlardan yana yöneltiyor

TESK’in 2005 – 2013 Ağustos dönemindeki, 8,5 yıllık verilerine göre, 1 milyon 145 bin 641 esnaf ve sanatkâr mesleği bırakarak sicil kaydını sildirdi. Aynı dönemde açılan yeni işyeri sayısı ise bu sayının yüzde 73.’3′ünde kaldı.

Perakende pazarında değişen alışveriş kültürü, daralan piyasa koşulları, kent içindeki büyük zincir mağaza ve marketlerin sermaye gücünden kaynaklanan dengesiz rekabet, küçük ölçekli perakendecileri zor durumda bırakıyor. Buna bağlı olarak, başta sokak içlerinde bulunan ve farklı iş kollarında faaliyet gösteren birçok işyeri sahibi, kiralarını ödemekte güçlük çekiyor, bir kısmı da dükkânını kapatıyor. Boş dükkân sayısı artıyor ve mal sahipleri kira bedellerini düşürseler de kiracı bulmakta güçlük çekiyor.

İşyerlerinin mekânsal boyutu ile işletmenin türü ve ticari gücü arasında genellikle doğrusal bir bağlantı bulunmakta. Küçük esnaf için çoğu zaman 50 m²’ye kadar olan dükkânlar yeterli gelir iken,  zincir mağaza ve marketler ile orta ölçekli işletmelerin tercih ettiği alanlar ortalama 100 m² ve üzerinde oluyor.

Ana arterler üzerinde, özellikle yaya akışının yoğun olduğu güzergâhlarda küçük metrajlı dükkânlar kısmen daha şanslı. Ancak bu bölgelerde de yüksek kira baskısı küçük esnafı zorluyor.

Bu durum, yeni yapılarda müteahhitlerin tercihlerini de etkiledi. Yaklaşık 10 yıl öncesine kadar, karlılık açısından projenin zemininde dükkân olması çok önemliydi. Artık zemin katlarda konut seçeneği de değerlendirilir hale geldi. İmar durumu uygun olsa bile müteahhitler kritik bölgelerde zeminde işyeri yapmamayı tercih edebiliyor. İşyeri talebinin fazla olduğu bölgelerde ise dükkânlar mümkün olduğu kadar büyük planlanıyor.

Yatırımcılar açısından da durum farklı değil. Yatırımcılar, küçük esnafa hitap eden ve ticari potansiyeli düşük olan bölgelerde 50 m²’nin altındaki dükkânlara daha temkinli yaklaşmakta. Dükkânın boş kalması ve kiranın ödenmemesi, yatırımcıların en büyük korkusu. Bu riskler büyük metrajlı dükkânlarda azalıyor. Zincir mağaza ve marketler ile orta ölçekli firmaların tercih ettiği büyük dükkânlarda kiracısız kalma ve kira bedelinin ödenmeme riski düşük oluyor. Dolayısı ile kira getirisi amacı ile yatırım yapmak isteyenler de müteahhitler gibi büyük metrajlı dükkânlara yöneliyor.


Bu arada, hedef profile hitap etmesi açısından metrajın büyük olması tek başına yeterli olmuyor elbette. Küçük ya da büyük tüm mağaza ve dükkânlarda, geniş cephe, kaldırım zemininde giriş, yüksek tavan, otopark, tedarikçi girişi ve gölgede olmak gibi avantajlar da aranıyor. 

Gayrimenkul yatırımlarını İzmir’in hangi bölgelerine yapmalı? -2-

Nüfus artış hızı en yüksek olan illerin arasında yer alan kentimizde, konut fiyatları, Türkiye ortalamasına göre İstanbul’dan sonra 2. sırada gelmektedir. Fiyatların yükselmesine sebep olabilecek birçok neden bulunsa da, İzmir’de konuta ve yeni yerleşim alanlarına duyulan talep fiyat artışlarının en önemli nedenidir. Bu neden, aynı zamanda yatırımcıların da motivasyonunu arttıran bir unsurdur. Ayrıca İzmir, geliştirilmekte olan birçok projenin, beklenen sosyo-ekonomik faydalarına bağlı olarak, geneli itibarı ile bir yatırım bölgesi olarak görülebilir. Ancak şüphesiz, kentimiz bazı noktalarda daha hızlı gelişecek ve yatırımcıya daha fazla kazandıracaktır.

Yeni kent merkezi Bayraklı bölgesi ve Manavkuyu

Yeni İzmir’in, yeni merkezi haline gelecek olan Bayraklı – Turan bölgesi, stratejik olarak yerli ve yabancı yatırımcıların uzun zamandır, mercek altına aldıkları bir bölgedir. Bu bölgede yükselecek olan çok katlı yapılar, ağırlıklı olarak iş çevrelerinin taleplerini karşılayacaktır. Bu hareketli ve yüksek yapı standartlarına sahip olacak bölgeyi, orta standartlardaki mesken yapılaşması ile destekleyecek en yakın yerleşim alanı Manavkuyu’dur. İzmir’in en gözde MİA (Merkezi İş Alanı) bölgesine komşu olması, Adliye’den kaynaklanan yoğunluk, düzenli yapılaşma, bölgedeki bina yaşı ortalamasının düşük olması ve ulaşım avantajları gibi özelliklerle, Manavkuyu, yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Bu bölgede belirli bir seviyeye gelen fiyatların artık daha fazla artmayacağını düşünenler, kısa vadede haklı olabilirler. Ancak nam-ı diğer, Manhattan olarak adlandırılan bölgedeki yapılaşma yoğunlaştıkça, Manavkuyu’nun yıldızı parlayacaktır. Dolayısı ile bölgeden alınacak, işyeri, mesken ya da arsalar, yatırımcıları orta ve uzun vadede asla yanıltmayacaktır. Zaman içinde değeri artacak olan gayrimenkullerin, doğal olarak kira getirileri de yükselecektir.

Çandarlı ve Aliağa bölgesi

Ülkemizin en büyük liman projesi olan Kuzey Ege Çandarlı Projesi, aynı zamanda dünyanın en büyük 10 konteynır limanından birisidir. Çandarlı Liman Projesi, istihdam edeceği 15.000 kişinin dışında, bölgede oluşacak yan sektör yapılanmalarını ve buna bağlı mesken taleplerini doğuracaktır.

Diğer yandan, Aliağa’da devam eden özel sektöre ve devlete ait projeler, ilçenin sosyo-ekonomik açıdan gelişimine hız verecektir. Bu gelişime destek olan İzmir, Aliağa, Çandarlı çevre yolu projesi de lojistik güç sağlayarak, bölgenin kalkınmasına ivme kazandıracak bir diğer faktördür. Dolayısı ile yatırımcıların, bu bölgede, orta ve uzun vadede yüzü gülecektir.

Ulukent ve  Menemen

Aliağa ve Çandarlı’daki gelişmelere bağlı nedenlerle oluşacak yoğun istihdam, kent merkezine yakın olmak isteyenleri Ulukent, Harmandalı ve Menemen bölgesindeki konutlara yöneltecektir. Dolayısı ile bu bölgede halen var olan uygun fiyatlı konut arsaları yatırım için çok caziptir. Ulukent, Harmandalı ve Menemen bölgesinde tamamlanmış veya imalatı süren konutlarda halen makul fiyatlar telaffuz edilmektedir. Dolayısı ile arsalar dışında, bu bölgelerden satın alınacak konutlar da, orta vadede yatırımcıya kazanç sağlayacaktır.

Gayrimenkul yatırımlarını İzmir’in hangi bölgelerine yapmalı?

Gayrimenkul yatırımlarında, en çok tavsiye ettiğimiz bölgeler, kentlerin "gelişme ve genişleme" alanlarıdır. Dikkat edilmesi gereken pek çok unsur olmakla birlikte, bu bölgelerde yatırım yapanlar genellikle yanılmazlar. Ancak bölge seçimi ile birlikte yatırımın geri dönüş süresi ve gayrimenkulün cinsi konularındaki tercihler de dikkate alınmalıdır. Örneğin; orta vadeli rant beklentisi ile (3-5 yıl) Güzelbahçe Yelki bölgesinden alınacak ticari bir bina doğru bir tercih olmayacaktır. Çünkü bölgedeki nüfus artış hızına bakıldığında 3-5 yıla kadar ticari hareketlilik sağlayacak potansiyele erişemeyeceği görülmektedir.  Dolayısı ile bu bölgede orta vadeli kazanç hedefleri için, üst planlamaya alınmış, ancak henüz uygulama görmemiş araziler daha uygundur.

Gaziemir’den İşyeri ve konut

Gaziemir bölgesi, nüfus artış hızı en yüksek olan ilçelerden birisidir. Bu bölgede ticari hareketlilik giderek artmaktadır.  Çoğalan nüfusun yanı sıra  ilçenin güneyindeki depolama alanları, havalimanı, Ebso ve Karabağlar’ı Gaziemir’e bağlayan  Akçay Caddesi, ilçedeki ticari hareketliliğe ivme kazandıran önemli unsurlardır. Dolayısı ile bu bölgeden satın alınacak ticari taşınmazlar kısa ve orta vadede yatırımcının yüzünü güldürecektir. Diğer yandan Gaziemir’in batısındaki Irmak Mahalle’si de hızla gelişmektedir. Bu bölgedeki düzenli ve nitelikli yapılaşmaya yoğun bir talep vardır. Talebe bağlı olarak fiyatlar da artmaktadır. Henüz gelişme aşamasında iken bu bölgeden konut satın alanlar orta vadede kazanç elde edeceklerdir.

Buca’dan sanayi arsası ve öğrenci evi

Buca Adatepe Mahallesi’ndeki sınırlı alana sahip olan organize sanayii bölgesi , lojistik açıdan stratejik öneme sahiptir. Ayrıca yakın çevrede başka bir organize sanayii bölgesi yoktur. Özellikle son 1 yıldır artan talep,  arsa fiyatlarını bir miktar tırmandırsa da halen orta vadeli yatırım için idealdir.

Buca’da 9 Eylül Üniversitesi Tınaztepe yerleşkesine yakın bölgelerde (Kuruçeşme, Yıldız mahallesi) öğrenciye kiraya vermek amacı ile küçük metrajlı daireler alınabilir. Bölgedeki yurtların yetersiz kalması nedeni ile öğrenciler tarafından küçük metrajlı dairelere yoğun bir talep vardır. Bölgedeki meskenlerden elde edilen kira getirisinde amortisman süresi, yaklaşık olarak işyerlerinden beklenen süre kadardır. ( 144 ay)

Urla Gülbahçe’den öğrenci evi Barbaros’tan arsa-arazi

Urla Gülbahçe Köyü’nde bulunan İzmir Yüksek Teknoloji Enstitüsü (İYTE) öğrenci kapasitesi hızla artan bir üniversitedir. Ancak yurt kapasitesi oldukça sınırlıdır. Bölgedeki imar durumu çok katlı yapılaşmaya izin vermemektedir. Dolayısı ile Gülbahçe ve çevresindeki villalar ile müstakil konutlara öğrenciler ve üniversite personeli tarafından yoğun bir talep vardır. Birçok villa sahibi, evlerini kışın öğrencilere yazın da yazlıkçılara kiraya vererek, emsal değerdeki işyerlerinden elde edilen kiralardan daha yüksek kira bedelleri almaktadır.

İYTE Kampüsü’nün batı kısmı, imar planında “teknoloji geliştirme bölgesidir”. Bu bölge Barbaros Köyü’nün sınırlarına komşudur. Dolayısı ile orta ve uzun vadede kazanç sağlamak isteyenler Barbaros  ve yakın köyler olan Uzunkuyu, Zeytinler ve Birgi’den arsa – arazi satın  alabilirler.

İzmir ve yakın çevresinde gayrimenkul yatırımı yapılabilecek diğer bölgeleri bir sonraki sayımızda paylaşmak dileği ile.